Заседали 3 года и не приняли решения: реформа налога на улучшение откладывается, а подрядчики разочарованы

Те, кто ожидал революции в вопросе налога на улучшение (хитель ашбаха), будут вынуждены ждать дальше. Промежуточный отчет межведомственной группы с участием министерств юстиции, финансов и внутренних дел, которая в течение трех лет изучала реформу одного из самых больших «минных полей» на рынке недвижимости, теперь предлагает в основном продолжать изучать альтернативы. В министерстве юстиции приветствуют точечные решения на краткосрочную перспективу, но в Ассоциации подрядчиков уже назвали выводы «разочарованием».

Отчет, занимающий 95 страниц, воздержался от рекомендации какой-либо одной глубокой реформы и рекомендовал продолжить изучение четырех основных альтернатив: установление единых тарифов, отмена налога и его замена налогом на прирост капитала (мас шевах), возрождение налога с продаж и его взимание вместо налога на улучшение, либо введение разового налога с продаж на новые объекты недвижимости.

«Встроенная неопределенность».

Налог на улучшение взимается с владельца недвижимости после утверждения плана улучшения, который приводит к росту ее стоимости, например за счет увеличения прав на строительство или изменения целевого назначения. Налог в размере половины от прироста стоимости выплачивается местным властям при продаже недвижимости или при реализации предоставленных ей новых прав.

Жалоба на формат налога на улучшение касается неопределенности в отношении размера платежа и разрывов в миллионы шекелей между налогами, рассчитанными местными властями, и теми, что рассчитаны налогоплательщиками. Многие застройщики жалуются, что налоги съедают значительную часть экономической целесообразности проектов, а другие опасаются входить в проекты, по которым налог на улучшение недостаточно ясен.

Частично это связано с определением налогового события, которое активирует налог, и события, которое обязывает налогоплательщиков его платить. Сегодня, как уже упоминалось, утверждение плана улучшения активирует налог, но взимание с налогоплательщиков осуществляется только при продаже недвижимости или реализации плана. В результате зачастую налогоплательщики вынуждены платить налог спустя десятки лет после утверждения плана, что создает множество споров при расчете налога и вытекающих из него индексаций.

Альтернативы, рассматриваемые для налога на улучшение:

1. Единый тариф для каждой зоны планирования.

2. Отмена налога и опора на налог на прирост капитала.

3. Отмена налога и введение налога с продаж.

4. Отмена налога и введение налога с продаж только на новые здания.

«Вырисовывается картина встроенной неопределенности в механизме взимания налога на улучшение, которая выходит за рамки точечной неясности и становится стратегической проблемой, тормозящей развитие недвижимости в Израиле», — пишет комиссия в отчете.

Источник в группе, с которым мы беседовали, говорит, что очень трудно найти механизм, который не ущемит одну из сторон, но, по его словам, «80% проблем могут быть решены с помощью рекомендаций группы на краткосрочную перспективу».

Группа, как уже упоминалось, проверила четыре альтернативы исправлению ситуации, которые определила как «глубокие структурные реформы», способные «повлиять также на сами процессы планирования и на экономическую целесообразность инициатив по развитию». Однако группа не рекомендовала предпочтительную альтернативу и указала, что «следует углубить изучение возможных последствий и обосновать дискуссию профессиональными экономическими и аналитическими расчетами».

При этом группа обсудила ряд мер, которые могут быть реализованы в краткосрочной перспективе, включая перенос установленного срока на момент получения разрешения — в случаях, когда права по плану обусловлены применением градостроительного усмотрения при лицензировании строительства. Также было рекомендовано законодательно установить, что генеральный план не будет считаться налоговым событием. Кроме того, было рекомендовано ввести обязательные графики для проведения оценок и создать объединенный юридическо-оценочный форум, который будет собираться периодически и выпускать экспертные заключения по вопросам, стоящим на повестке дня.

И наконец, группа рекомендовала принять модель оценки, адаптированную к судебной практике в сфере городского обновления, в духе актуальных постановлений судов. Ее целью является облегчение положения частных владельцев квартир и устранение сложных оценочных споров.

Группа также изучила предложения по изменению существующего механизма налога на улучшение, чтобы его было легче и быстрее рассчитывать. Одно из них заключалось в том, чтобы перенести налоговое событие с момента утверждения плана на момент получения разрешения на строительство по нему, поскольку зачастую план реализуется спустя десятки лет после его утверждения. Однако критика, прозвучавшая в адрес этой идеи, гласит, что перенос налогового события может привести к повышению налога и повлечь за собой рост цен на жилье.

Другая идея заключалась в том, чтобы отменить продажу недвижимости как налоговое событие, обязывающее платить налог, и ограничиться только получением разрешения или началом фактического использования новых целевых назначений, предоставленных недвижимости. Для этого предложения было предложено несколько подвариантов, но и здесь группа пришла к выводу, что «предлагается продолжить изучение вопроса».

В отрасли недовольны.

Как уже упоминалось, в министерстве юстиции делают акцент на краткосрочных мерах, которые, по их оценке, могут решить значительную часть проблем, с которыми сегодня сталкиваются при налогах на улучшение. Однако заместитель президента Ассоциации подрядчиков «Бони ха-Арец» Хаим Файглин называет отчет «большим разочарованием».

По его словам, «люди не понимают, насколько вопрос налога на улучшение влияет на дороговизну жилья и стоимость жизни. Речь идет о налоге с шестидесятых годов, который, по-видимому, опирается на британское законодательство, но в Британии он давно отменен, а у нас не обновился».

Также адвокаты, с которыми мы беседовали, недовольны промежуточным отчетом. Адвокат Моше Раз-Коэн из фирмы «Раз-Коэн, Фрешкер и партнеры» предупреждает, что «группа рекомендует отложить расчет улучшения до момента получения разрешения только в случае обусловленных прав. Нетрудно предположить, что это правило приведет к массовому принятию планов, включающих обусловленные права. На рынке, который почти всегда растет, власти предпочитают добиваться отсрочки расчета. Обусловленные права — это зло».

Адвокат Цви Шуб говорит, что «из рекомендаций следует, что государство пытается превратить налог на улучшение из средства измерения обогащения в постоянный и раздутый сбор, который будет только расти по мере того, как стоимость земли в Израиле продолжит взлетать. Перенос срока оценки на этап разрешения на строительство означает подписание открытого чека для местных властей, который будет использован в момент, когда земля будет стоить гораздо дороже».

Адвокат Шуб добавил, что, хотя он поддерживает установление обязательных графиков для всех сторон, «график без санкций является лишь рекомендацией». Кроме того, он говорит, что положение о том, что генеральный план не является налоговым событием, является позитивным, «но поднимает вопрос о том, что произойдет на следующий день. Если владелец земли “наслаждается” ростом стоимости, но не платит налог, мы должны убедиться, что не создается “скрытый долг”, который взорвется в день, когда будет утвержден детальный план».