«Альмадев» попытается убедить институциональных инвесторов вложиться в застывший рынок недвижимости в Канаде

Рынок недвижимости в Израиле не знал покоя в последние два года, однако местная картина — лишь часть более широкой глобальной тенденции. Резкое снижение продаж новых жилых квартир, составившее примерно 25% в течение 2025 года, обусловлено в том числе сокращением активности инвесторов на фоне высоких процентных ставок, сохраняющихся с 2022 года. Замедление не является уникальным для Израиля: оно отражается и на ключевых мировых рынках недвижимости.

На этом фоне компания Almadev («Альмадев») — нынешнее воплощение компании «Эльад Канада», ранее принадлежавшей Ицхаку Тешуве, — стремится вернуться на Тель-Авивскую фондовую биржу. Компания планирует провести первичное публичное размещение акций (IPO) в период, когда ее основная деятельность сталкивается с глубоким застоем. Главная задача «Альмадев» — убедить израильские институциональные органы в том, что рынок жилья в Канаде находится в своей низшей точке и обладает огромным потенциалом, что делает текущий момент удачной точкой входа для инвестиций.

«Альмадев» стремится привлечь 300 миллионов шекелей в ходе размещения акций при оценке компании в 1,5 миллиарда шекелей до привлечения средств. Собственный капитал компании на конец 2025 года составляет около миллиарда шекелей, таким образом, она запрашивает коэффициент капитала 1,5, что является стандартным показателем для сектора недвижимости. Контролирующими акционерами компании являются семьи Дитчер и Дрейзин, удерживающие около 33% акций, а также Давид Базов с долей около 23%.

Компания фактически является преемницей «Эльад Канада», которую Тешува вывел на биржу в 2010 году, но исключил из торгов уже через три года. В 2021 году, на фоне кризиса, вызванного пандемией коронавируса, бизнес был продан канадской Rester за 918 миллионов шекелей. Теперь компания возвращается на израильский рынок капитала под новым брендом, с ценником, который выше на 64%, но при наличии более существенных вызовов.

Возвращение на биржу происходит после того, как в 2024 году компания через дочернюю структуру выпустила облигации в системе институционального трейдинга. Теперь планируется исключить их из этой системы и перевести на основную биржу в Тель-Авиве параллельно с выпуском акций. Согласно проспекту, около 205 миллионов шекелей из средств от размещения предназначены для погашения существующих кредитов. Остаток задолженности включает более миллиарда шекелей под высокие проценты и около 1,5 миллиарда шекелей под переменную процентную ставку, что подчеркивает необходимость укрепления собственного капитала.

Основная деятельность «Альмадев» — девелопмент жилых кондоминиумов в Канаде, преимущественно в районе Торонто, а также доходная недвижимость в США и Канаде. Компания продвигает строительство почти 10 тысяч квартир и представляет долгосрочный позитивный прогноз: рост населения, ограничения на землю и замедление темпов начала строительства должны создать дефицит предложения и поддержать рост цен. На основе этих предположений компания прогнозирует совокупную валовую прибыль в размере около 2,4 миллиарда шекелей в ближайшие семь лет.

Однако в краткосрочной перспективе реальность иная: канадский рынок жилья находится в застое с резким падением продаж на фоне роста процентных ставок и замедления иммиграции. Процентная ставка в Канаде составляет сегодня около 2,25% по сравнению с почти нулевыми уровнями до 2022 года. Параллельно правительство сократило целевые показатели иммиграции примерно на 135 тысяч человек в год и ограничило долю временных мигрантов до 5%. По данным Канадской ассоциации домов и ипотеки, продажи домов рухнули примерно на 75% в период с 2022 по 2025 год.

Этот застой отражается на деятельности «Альмадев», особенно в двух центральных проектах в Торонто — LSQ и Gallery. В проекте LSQ, включающем планирование 3 205 квартир, компания демонстрирует резкое ухудшение темпов продаж. Блок 1, который продается с первого квартала 2023 года, зафиксировал продажи 369 квартир в 2023 году, снижение до 92 квартир в 2024 году, а в 2025 году — всего 8 квартир. Всего реализовано около 60% квартир в блоке, осталось 251 непроданная квартира. Начало строительства ожидается в текущем квартале, а завершение — в третьем квартале 2029 года.

Компания предпринимает активные шаги для стимулирования спроса: согласно публикациям на ее сайте, она предлагает инвесторам стимул в виде гарантированного дохода до 6 500 канадских долларов в месяц (около 172 тысяч шекелей в год) сроком на два года. Учитывая среднюю цену около 1,26 миллиона канадских долларов за квартиру, речь идет о годовой доходности около 6,2%. Несмотря на это, компания продолжает представлять позитивные прогнозы по проекту, однако чувствительность прибыли к ценам высока: снижение цен на 10% ожидаемо вычтет около 323 миллионов шекелей из валовой прибыли. Ожидаемые излишки от проекта оцениваются сегодня примерно в 363 миллиона шекелей.

В проекте Gallery картина аналогичная: в 2025 году компания продала всего 3 единицы жилья. Последствия замедления заметны и в финансовых результатах: доходы компании в 2025 году составили 387 миллионов шекелей — снижение на 53% по сравнению с 814 миллионами шекелей в 2024 году. Компания перешла к чистому убытку в размере 4,8 миллиона шекелей по сравнению с прибылью в 160 миллионов шекелей годом ранее. Основной удар нанесен резким падением продаж запасов, которые составили всего 103 миллиона шекелей в 2025 году — снижение на 82% по сравнению с 565 миллионами шекелей в 2024 году.

Наряду с девелопментом, «Альмадев» владеет фондом REIT Agellan, работающим в США. Фонд владеет 47 объектами с балансом около 3,2 миллиарда шекелей. С возвращением на израильскую биржу компания намерена адаптировать корпоративное управление к местному рынку, включая назначение председателя совета директоров — резидента Израиля.