После отмены льгот: новая программа в Рамат-Гане приведет к взиманию сборов за улучшение на сотни тысяч шекелей

Примерно через полтора года после того, как институт льгот в процедурах лицензирования был практически полностью отменен, выясняется, что в муниципалитете Рамат-Гана нашли способ сохранить часть его последствий — и, прежде всего, взимание сборов за улучшение (хитель ашбаха), которые годами сопровождали утверждение льгот.

В январе этого года вступил в силу новый генеральный план под названием «Программа закрепления льгот», в рамках которого была закреплена политика льгот, действовавшая ранее во всех старых районах города. Для владельцев старых квартир, желающих продать свою недвижимость, это может означать обязательство по уплате сбора за улучшение в размере сотен тысяч шекелей.

Напомним, что институт льгот, который годами был частью процесса выдачи разрешений на строительство, был практически полностью отменен в соответствии с законом, утвержденным в конце 2021 года. С 1 января 2025 года больше невозможно получить льготу в рамках заявки на разрешение, и строительство возможно только в соответствии с положениями утвержденного плана, без дополнений или изменений.

Льгота — это дополнение или изменение прав на строительство, которые не закреплены в действующем плане. Одной из самых известных была льгота «Шевес-Кахлон», позволявшая увеличить количество единиц жилья до 30% сверх утвержденного в плане. Отмена механизма была вызвана тем, что он способствовал значительным задержкам в лицензировании из-за обязательных процедур возражений. Вместе с тем, льготы служили источником дохода для местных органов власти через сборы за улучшение. С их отменой этот источник должен был сократиться, однако в Рамат-Гане новый план закрепил те же права в рамках статутного плана.

Так, около месяца назад владелец старой квартиры в районе Шикун-Ватиким получил оценку сбора за улучшение в размере около 355 000 шекелей. Из оценки, попавшей в распоряжение «Мерказ ха-Надлан», следует, что около 152 000 шекелей из этой суммы были отнесены к плану РГ/МАК/340/Г/100 — «Программе закрепления льгот». Согласно пояснительной записке, цель плана — установить положения о строительстве в соответствии с политикой льгот, действовавшей в местной комиссии. Оценка приписывает владельцу квартиры дополнительные права, которые никогда не запрашивались им в рамках заявки на разрешение, включая увеличение жилой площади, изменение высоты этажей и добавление подвальных помещений.

План муниципалитета Рамат-Гана вступил в силу через три месяца после постановления Верховного суда по делу «Левитан», призванного сократить объем сборов за улучшение для владельцев квартир в зданиях, предназначенных для обновления городской среды. В июле постановление стало окончательным после отклонения просьбы муниципалитета Тель-Авива о дополнительном слушании. Теперь среди экспертов растут опасения, что другие местные органы власти примут аналогичные меры.

По словам оценщика недвижимости Дани Трашенски из фирмы «Камиль-Трашенски-Рафаэль»: «Подобно плану кварталов в Тель-Авиве, здесь речь идет о теоретическом улучшении, основанном на будущих правах на строительство и абстрактных льготах, в отношении которых нет уверенности, будут ли они реализованы. Мы увидим все больше местных органов власти, которые будут выставлять требования об уплате сборов в крупных суммах на основе планов такого типа».

Адвокат Ариэль Каменкович из фирмы «Каменкович-Залманович» также считает, что это шаг с широкими последствиями: «Любой город, который решит закрепить права на обновление городской среды в рамках городского плана, может создать ситуацию, при которой владельцы старых квартир будут обязаны уплатить сбор за улучшение, несмотря на то, что заявка на разрешение не подавалась». По его мнению, взимание сбора за права, существующие только на бумаге, не отражает «истинный налог», и оснований для его введения нет.

Позиция муниципалитета Рамат-Гана:

«Попытка представить план льгот, созданный на благо общественности, как способ компенсации муниципалитета, является оторванной от реальности и абсурдной. Муниципалитет взимает сбор за улучшение в соответствии с законом, а продажа недвижимости является реализацией, при которой муниципалитет обязан взимать сбор. Утвержденный план заменил процедуру публикации льгот в заявках на разрешение, и его цель — улучшить планирование. Мы не имеем права освобождать от этой оплаты, и другие органы власти поступают точно так же».