Квартира выглядит идеально? Вот проверки, которые необходимо провести перед покупкой

С окончанием учебного года многие семьи, частные лица и студенты используют летние каникулы для переезда в приобретенную квартиру. Покупка квартиры — это значительный экономический шаг и для большинства людей самая крупная финансовая сделка в жизни. Однако важно понимать, что поиск квартиры — это лишь первый этап процесса. «Калькалист» подготовил руководство для покупателей с помощью адвоката и аудитора Ярона Тикоцки, партнера-основателя и главы отдела недвижимости и городского обновления в юридической фирме «Дорон, Тикоцки и партнеры».

Планировочная проверка и незаконные строительные работы

Перед покупкой квартиры обязательно нужно провести планировочную проверку, чтобы убедиться, что она построена законно и в ней нет незаконных пристроек (например, балкон, закрытый без разрешения, или склад, превращенный в жилую единицу). Для этого необходимо заказать дело здания в местном органе власти и сравнить оригинальный план разрешения с фактическим состоянием квартиры. Помните: наличие незаконных строительных работ в объекте может привести к крупным штрафам и приказам о сносе, а также может привести к отказу банка в предоставлении ипотеки на квартиру.

Налоговые обязательства: хитель ашбаха, мас шевах и мас рехиша

• Налог на улучшение (хитель ашбаха): взимается местным органом власти за утверждение городского плана застройки (ТАБА), который повысил стоимость объекта. Для проверки наличия долга следует обратиться в местную комиссию по планированию и строительству.

• Налог на прирост капитала (мас шевах): налог, взимаемый с продавца за прибыль от продажи. По закону покупатель обязан удержать часть средств от сделки и перевести их напрямую в Налоговое управление (механизм «аванс мас шевах»), иначе регистрация квартиры в Табу будет невозможна.

• Налог на покупку (мас рехиша): взимается с покупателя. Его размер зависит от налоговых ступеней, которые рекомендуется проверить заранее с помощью симулятора Налогового управления.

Проверка чистоты объекта

Чтобы убедиться, что объект свободен от долгов, арестов и залогов, необходимо получить актуальную выписку из Табу (или справку о правах от Земельного управления Израиля), провести проверку в Реестре залогов и убедиться в отсутствии долгов по муниципальному налогу (арнона) и воде.

Городское обновление (ТАМА 38 и «пинуй-бинуй»)

При покупке квартиры в проекте городского обновления важно понимать стадию проекта. После подписания договора купли-продажи покупатель вступает в права продавца и не может расторгнуть договор с застройщиком или выступить против проекта. Любая попытка выхода будет считаться существенным нарушением договора.

Инженерная проверка

Адвокат Тикоцки настоятельно рекомендует пригласить инженера для проверки дома перед покупкой. Профессионал способен обнаружить скрытые дефекты: проблемы с влажностью, утечки в трубопроводе, конструктивные трещины и неисправные электрические системы. Это позволяет покупателю вести обоснованные переговоры о цене и защищает обе стороны от будущих претензий.

«Красные флажки»

Рекомендуется немедленно остановить процесс, если:

• Продавец или посредник оказывают экстремальное давление для быстрого подписания договора без проверок.

• Существует отказ в предоставлении базовых документов (выписка из Табу, план).

• Есть существенное несоответствие между площадью и разрешением на строительство.

• Поступают требования об оплате части суммы наличными («под столом»).

Это юридический обзор, и его не следует рассматривать как юридическую консультацию.