«Элегантный способ вернуть план в шкаф»: механизм, который тормозит проекты городского обновления
Механизм выделения дополнительных земельных участков для нерентабельных проектов «Пинуй-бинуй» фактически не работает из-за отсутствия бюджетного финансирования. Эксперты отмечают, что новые условия Земельного управления Израиля лишь усложняют реализацию таких сделок, превращая их в «мертвую букву».
Возможность выделения дополнительных земельных участков застройщикам проектов «Пинуй-бинуй» (снос и застройка) в нерентабельных проектах, по всей видимости, находится на повестке дня, однако в реальности это решение не реализуется из-за отсутствия источника финансирования. Одним из последних примеров стал случай в феврале, когда руководство Земельного управления Израиля (РАМИ) приняло решение в отношении дополнительного участка для комплекса «Давид ха-Мелех» в Лоде. РАМИ утвердило землю для этой цели, а также предварительные договоренности между управлением, мэрией Лода и Еврейским агентством (Сохнут), владеющим частью земли в плане. Однако далее в решении следует туманный пункт относительно бюджетного источника: «Скидка будет предоставлена при условии наличия бюджетного источника». Это означает, что гарантий финансирования нет, и вероятность реализации процедуры крайне мала.
Случай в Лоде не единственный. В Нес-Ционе РАМИ в решении, опубликованном в январе 2026 года, согласилось зарезервировать дополнительный участок в плане «Нес-Циона Мизрах» для реализации городского обновления в комплексе «Нехемия». Однако в документе было указано, что источником финансирования является Управление по городскому обновлению — орган, у которого нет таких бюджетов. Также в конце 2024 года, как сообщал «Калькалист», проект в городе Нешер был остановлен из-за настойчивого требования РАМИ выделить дополнительный участок, топография которого не подходит для строительства.
«Решение было принято поспешно»
Идея дополнительного участка была закреплена в решении РАМИ в 2017 году для продвижения городского обновления на периферии или в районах, где невозможно построить необходимое количество квартир для экономической эффективности. Принцип заключается в предоставлении застройщику дополнительного участка для получения недостающих прав на застройку. На практике этот шаг почти не применялся. В феврале прошлого года РАМИ обновило условия резервирования и выделения земли, однако в отрасли утверждают, что новые правила лишь усложняют реализацию процедуры. Так, РАМИ самостоятельно определяет необходимость в участке и его стоимость, а возможность застройщика оспорить это решение ограничена условиями самого управления.
Томер Цалих, генеральный директор и партнер группы «Цалих Ротшильд» и вице-президент Ассоциации строителей, отмечает, что новые условия РАМИ сократили шансы на реализацию сделок, а риск для застройщиков стал неразумным: «Решение руководства РАМИ, принятое около года назад, было поспешным и не учитывало мнение сторон. Застройщики потеряли веру. Оценщик РАМИ определяет стоимость участка и вашу прибыльность, что крайне проблематично. В этой схеме застройщик продвигает проект до конца, а в итоге может остаться у разбитого корыта».
Адвокат Ишай Ицикович, партнер и руководитель отдела недвижимости в фирме «Агмон с Тольчински», добавляет: «Последнее решение РАМИ сильно сужает возможности. Без бюджетного источника, который должен исходить от Министерства финансов, вся идея законодательства превращается в мертвую букву».
«Некуда направлять застройщиков»
Как следует из ответа Министерства финансов, государство сегодня отдает предпочтение прямым денежным грантам вместо выделения земли. Однако проверка «Калькалист» показывает, что, за исключением нескольких городов, механизма бюджетирования проектов на свободном рынке не существует. Источник в сфере городского обновления поясняет: «Все говорят о грантах, но абсурд в том, что таких бюджетов нет. Четыре года назад Совет по земельным ресурсам Израиля принял решение о механизме, при котором земли выставляются на продажу, а вырученные средства направляются на проекты обновления, но это было реализовано только в районе Кирьят-Моше в Реховоте и в Лоде. В Ашкелоне и Беэр-Шеве были приняты решения о субсидировании на 600 миллионов шекелей и 135 миллионов шекелей соответственно. Помимо этих и еще нескольких точечных решений, нет бюджетов, к которым можно было бы направлять застройщиков».
Нехама Богин, председатель Палаты оценщиков недвижимости, резюмирует: «Возможность получения дополнительного участка существует лишь потому, что властям удобно создавать видимость решения. Это связано с еще большим скандалом — здесь до сих пор утверждают нерентабельные планы обновления. Дополнительный участок — это своего рода мертвый груз, и отправка за ним — элегантный способ вернуть план в шкаф».
Из Управления по городскому обновлению сообщили: «Ввиду известных проблем в комплексах, лишенных экономической целесообразности, мы сотрудничаем со всеми сторонами для поиска подходящих ответов».
Из Министерства финансов ответили: «Механизм „дополнительного участка“ в нынешнем виде неэффективен и привел к задержке проектов, в то время как прямые государственные гранты доказали свою эффективность как более действенный инструмент, особенно на периферии».
От РАМИ ответа не поступило.
