Городское обновление в Израиле: почему снижаются темпы строительства защищенных комнат
Несмотря на острую необходимость в защите, в 2025 году объемы начала строительства в сфере городского обновления сократились. Эксперты связывают это с бюрократическими барьерами, ростом затрат на реализацию проектов и экономической неопределенностью, возникшей на фоне войны.
В течение 2025 года началось строительство 17 798 квартир в рамках проектов городского обновления. Это меньше, чем в предыдущем году, когда показатель превышал 18 тысяч. Несмотря на то что война вновь доказала жизненную важность защищенных комнат (МАМАД), отрасль сталкивается с трудностями, из-за которых проекты не доходят до стадии реализации, в том числе на фоне низких объемов продаж.
«Снижение объемов начала строительства в сфере городского обновления отражает прежде всего сложность планирования, затягивание процедур и регуляторную неопределенность, а не изменение спроса», — объясняет Ронит Эшед-Леви, генеральный директор «Африка Исраэль Магурим». — «В период, когда потребность в защите обостряется, центральной задачей является сокращение пути от планирования до исполнения. Реальные изменения придут только с ускорением процессов, усилением способности властей продвигать проекты и предоставлением грантов для тех из них, что находятся на грани рентабельности».
Томер Цалих, вице-президент Ассоциации строителей Израиля, называет данные 2025 года «заранее известным национальным провалом». По его словам, резкое снижение — это прямой результат действий правительства, которое игнорирует ситуацию на местах. «В то время как подрядчики имеют дело с наполовину заброшенными стройплощадками из-за нехватки рабочих рук, государство продолжает говорить о «быстрых маршрутах». В сфере городского обновления ситуация в семь раз хуже: система задыхается от местной бюрократии и отсутствия стимулов. Если государство не обеспечит приток десятков тысяч рабочих и не сократит вдвое время получения разрешений, мы обрекаем граждан не только на высокие цены, но и на жилье без минимальной защиты».
Нив Ром, генеральный директор группы «Кнаан», указывает на системный сбой: «Данные 2025 года обнажают парадокс: именно в год, когда война доказала критическую важность МАМАДа, темпы строительства снизились. Пока Земельное управление Израиля оценивает землю по пиковым значениям, а проекты годами ожидают утверждения в комиссиях, цифры не будут отражать реальную срочность. То, что сдвинет ситуацию с мертвой точки, — это бюджетные решения и признание Земельным управлением своей роли в решении проблемы. Когда каждый местный орган власти действует по своему усмотрению при отсутствии обязательной национальной политики, все продвигается крайне медленно, и цену за это платят 40% жителей, живущих в домах без защиты».
Галь Кастель, генеральный директор «Орон Надлан», предупреждает о «системном застое»: «Городское обновление — это не только вопрос экономики, но и жизненно важная необходимость. Власти действуют в условиях тех же барьеров, без четкого порядка приоритетов. Чтобы изменить направление, требуются немедленные действия: единое облегченное регулирование, «зеленый коридор» с обязательными графиками, сокращение сборов и запуск механизмов восполнения капитала на периферии. Время действовать — сейчас, пока цена не стала еще тяжелее».
Михаль Гур, генеральный директор компании «Перец Бони Ха-Негев», отмечает: «В этот период особенно трудно принимать данные о снижении объемов строительства, что на практике означает замедление темпов защиты старых домов. МАМАД ежедневно доказывает свою эффективность в спасении жизней. Мы как застройщики заинтересованы строить, но часто сталкиваемся с политическими соображениями и бюрократическими задержками со стороны местных властей. Правительство должно помогать в случаях, когда проекты не проходят порог экономической целесообразности, так как нельзя ожидать, что частный рынок в одиночку понесет бремя национальной защиты».
«Трудно довести проекты до стадии реализации»
Хами Шауль, директор подразделения элитного жилья в «Карассо Надлан», призывает читать данные 2025 года с осторожностью: «Мы не фиксируем снижения потребности в городском обновлении, мы видим трудности в переводе проектов из стадии планирования в стадию реализации. Это особенно ощутимо в проектах «Пинуй-Бинуй» (снос и застройка), где любое изменение в регулировании влияет на сроки. Основные причины замедления: рост затрат на исполнение, сложная финансовая среда, регуляторная нестабильность и требования к безопасности, требующие пересмотра проектов. Сегодняшний разрыв — это разрыв в реализуемости».
Йоси Хазан, заместитель генерального директора «Кардан Надлан», добавляет: «Снижение данных о начале строительства в основном отражает замедление темпов реализации. Чтобы изменить тенденцию, наряду с новыми быстрыми маршрутами, существует острая необходимость в бюджетировании и усилении профессиональными кадрами местных органов власти, которые сегодня перегружены».
Амит Хольцберг, заместитель генерального директора «Царфати Цви у-Ванав», подчеркивает: «Резкий рост затрат на строительство вместе со снижением цен на квартиры создали ситуацию, при которой многие проекты не выдерживают проверку на экономическую целесообразность. В такой реальности даже опытные застройщики предпочитают подождать. Геополитическая ситуация и война напрямую влияют на поведение домохозяйств, которые откладывают покупку новой квартиры».
Ади Ход, руководитель направления городского обновления в группе «Шоваль», предлагает решение: «Если государство хочет укрепить тыл, оно должно превратить городское обновление в ускоренный национальный проект. Следует интегрировать программы «Цена для новосела» в проекты «Пинуй-Бинуй», издать временное постановление, побуждающее Земельное управление выделять земли, и создать целевой фонд для поддержки проектов на периферии».
«Причина не в планировании, а в экономике»
Йосаф Шемеш, заместитель генерального директора «Янов Бния ве-Питуах», считает, что главная проблема — экономика: «Затраты на исполнение взлетели, процентная ставка сделала финансирование дорогим, а спрос стал осторожным. Застройщик сегодня берет на себя более высокий риск. Законодательство, призванное улучшить защиту, такое как расширение возможностей для МАМАДов, на практике создало задержки, когда планы возвращаются на чертежный стол, а местные власти добавляют слой неопределенности».
Коби Офек, владелец «Офек Хахзакот», резюмирует: «Война подчеркнула, насколько потребность в защите является немедленной, но система все еще работает в темпе рутины. Если мы хотим увидеть реальные изменения, необходимо перейти от разговоров к действиям: увеличению предложения рабочей силы, созданию экономической определенности и отношению к городскому обновлению как к жизненно важному национальному инфраструктурному проекту».
