Государство против частных инвесторов в недвижимость: двойные стандарты
Срок действия временного распоряжения, повышающего налог на покупку для владельцев нескольких квартир, подходит к концу. В то время как власти планируют продлить его, чтобы сдержать спрос, государство активно субсидирует институциональных инвесторов, предоставляя им значительные налоговые льготы.
В конце года истекает срок действия временного распоряжения, повысившего налог на покупку для владельцев более чем одной квартиры с 5% до 8%. Консенсус среди лиц, определяющих политику, и чиновников министерства финансов на данный момент заключается в необходимости его продления. Нет причин снижать налог и подпитывать спрос и цены на квартиры именно сейчас, когда они изменили направление. Зачем облегчать жизнь людям, которые конкурируют напрямую с теми, у кого нет своего жилья? Тем более когда в воздухе витает запах выборов и всех призывают обеспечить снижение стоимости жизни.
Ведь именно по этой причине налог был повышен десять лет назад. «Кто сказал, что вы должны пожирать квартиры, предназначенные для молодых пар?», — заявил в свое время тогдашний министр финансов Моше Кахлон, инициировавший повышение. — «Нельзя съесть весь мир. Нужно считаться с нашими детьми, и поэтому мы приняли решение отвадить инвесторов от рынка».
Однако на сегодняшний день речь идет в основном о популизме. Борьба с инвесторами в недвижимость? Государство Израиль предоставляет огромные льготы тем, кто покупает квартиры для инвестиций — при условии, что он делает это как компания с ограниченной ответственностью или как фонд, приобретающий жилье для сдачи в аренду. Хотя механизм тот же: квартиры переходят в руки инвесторов, что создает давление на рынок и приводит к снижению продаж у подрядчиков. Инвесторы, которые «пожирают» те же самые квартиры, что и люди без жилья, получают для этого особо щедрую субсидию из государственной казны.
Государство расстелило красную дорожку
«Магурит», например, первый и крупнейший REIT-фонд в стране, в мае прошлого года купил 44 квартиры, которые были построены, но не проданы в Кфар-Саве, с целью сдачи их в аренду. В июне он приобрел еще 32 такие квартиры в Нетании. Чтобы убедить фонд сделать это в мире, где затраты на финансирование с трудом позволяют оправдать инвестиции в актив с доходностью 3%, государство расстелило перед ним красную дорожку: фонд заплатил налог на покупку всего в 0,5%, получил освобождение от НДС и налога на прибыль компаний, а в конечном итоге получит освобождение от налога на прирост капитала — тех самых 25%, которые заплатит любой частный инвестор с реальной прибыли между покупкой и продажей.
И если этого недостаточно, в последние дни был опубликован отчет межведомственной комиссии министерства финансов, рекомендующий еще больше льгот для таких фондов. В отличие от текущей ситуации, обязывающей их удерживать квартиры в течение 15–20 лет, комиссия предлагает разрешить им продавать до трети квартир в каждом проекте, а в периферийных районах — до половины.
Если есть желание, чтобы квартиры скапливались на полках, пока подрядчики не начнут продавать их дешевле, нет никаких причин давать им спасательный круг. Фонды и компании в последний год собирают сотни квартир у отчаявшихся застройщиков при поощрении государства. Если то же самое государство снизит налог на покупку для «обычных» инвесторов, израильтян, которые решат, что это самое правильное вложение денег, это обойдется всем нам гораздо дешевле (5% налога на покупку — это все еще в десять раз больше, чем 0,5%).
Преимущества рынка аренды в частных руках
Верно, что институционализация рынка аренды с помощью крупных компаний имеет свои плюсы (долгосрочные контракты, стандартизация), но нужно помнить и о другой стороне уравнения. На самом деле, именно в период растущей арендной платы легко увидеть преимущества рынка, управляемого почти полностью частными лицами. Например, в растущем разрыве между ценой, которую платят новые арендаторы, по сравнению с теми, кто продлевает существующий договор.
В мае прошлого года разрыв между двумя типами арендаторов достиг 4,3%, что является рекордом за несколько лет. Согласно данным Центрального статистического бюро, новые договоры подорожали на 6,8%, в то время как те, кто продлевал договор, платили «всего» на 3,5% больше. То есть оставление арендатора в квартире «стоило» арендодателю в среднем несколько сотен шекелей в месяц.
Не совсем очевидно, что «баланс страха» склонится в пользу новых арендаторов. Понятно, что арендодатель боится застрять на несколько месяцев без жильца, неся расходы на ремонт и поиск, но и у арендатора есть что терять в переговорах о продлении договора. Стоимость переезда — финансовая и психологическая — также немала.
С другой стороны, на рынке капитала, где действуют те же фонды, правила игры иные. Та же «Магурит» хвастается в своих презентациях на бирже тем, что темп роста годовой арендной платы в ее проектах по состоянию на конец марта 2026 года составил 4,2% «по сравнению с ростом на 3,8% в среднем по рынку». В прошлом году ей удалось показать рост на 5,7% в ценах на аренду «против 3,1% на рынке».
Нужно принять решение: нельзя утверждать, что частный инвестор повышает цены на квартиры, и одновременно субсидировать институциональных инвесторов, которые покупают точно такие же квартиры и также не особо боятся повышать тарифы на их аренду.
Звезды недели
Отлично: обещание с мясом
Несмотря на массовый импорт мяса из-за границы, рынок продолжает страдать от отсутствия конкуренции и скачка цен. Под прикрытием сбоев в цепочке поставок, болезней животных и роста цен на корма, стоимость продуктов у мясника и в супермаркетах за несколько лет подскочила на десятки процентов.
Поэтому план такого гиганта, как «Шуферсаль», импортировать мясо напрямую — это большое обещание. В то время как мелкие конкуренты превратили прямой импорт в рычаг в основном для успешных трюков с электроникой, «Шуферсаль» напоминает нам, что есть возможность для серьезной конкуренции в ядре супермаркетов — самых базовых продуктах питания. Просто это не будет легко — мясо это не телевизор (санитарный контроль, кашрут и т.д.), но если кто-то и может это сделать, то это крупнейшая сеть в Израиле.
Недостаточно: отрицательная премия страховой компании
Размер не имеет значения. Крупнейший торговый центр в Израиле — «Каньон ха-Захав» в Ришон-ле-Ционе, включающий 110 тысяч кв. м магазинов, был продан компании «Мигдаль» по оценке всего в 2 миллиарда шекелей. Это на треть ниже стоимости торгового центра «Рамат-Авив» в книгах компании «Мелисарон», хотя он в четыре раза больше него по площади.
Речь идет, среди прочего, об отрицательной премии для магазинов, находящихся в полной собственности страховой компании, даже если это такой гигант, как «Мигдаль». Компания уже два десятилетия контролировала 75% торгового центра и измеряет инвестиции в основном по критериям доходности и актуарным расчетам. И дело не в том, что у нее нет доходных инвестиций в недвижимость, но офисная башня и даже жилье для сдачи в аренду не сравнимы с огромным торговым центром, который борется каждый день за кошелек и сердце каждого потребителя.
Это еще одно доказательство того, что управление торговым центром — это профессия. Как определить выигрышный ассортимент (мода, общественное питание, досуг и т.д.), где разместить якорные магазины, сколько раз в час убирать туалеты и сколько взимать за парковку.
