Иерусалим сокращает строительство малых квартир, ориентируясь на семьи
Муниципалитет Иерусалима ограничивает выдачу разрешений на строительство малогабаритного жилья, чтобы предотвратить появление «квартир-призраков» и стимулировать постоянное проживание семей. В 2025 году количество начатых строительств 4-комнатных квартир выросло на 50%, а общее число утвержденных единиц жилья в рамках городского обновления достигло 15 240.
Иерусалим меняет свой облик: столица объявила негласную войну «квартирам-призракам» инвесторов и иностранных владельцев, предпочитающих малогабаритное жилье, и переориентируется на нужды семей. Специальная проверка компании «Магма Шивук Надлан», проведенная для ynet и «Мамон», показывает, что в 2025 году количество начатых строительств 4-комнатных квартир подскочило примерно на 50%, и сейчас они составляют основную долю рынка в городе.
В прошедшем году было утверждено более 15 240 единиц жилья в рамках городского обновления (итхадшут ирони). Согласно данным за последние три года (2023–2025), объем начатого строительства 4-комнатных квартир достиг 38% от общего показателя, тогда как доля 3-комнатных составила около 27%. Доля 5-комнатных квартир достигла 15%, квартир из 1–2 комнат — около 14%, а крупных объектов (от 6 комнат) — около 5%.
Зоар Шрики, партнер и управляющий Иерусалимским округом в компании, поясняет, что импульс городского обновления является ключевым фактором: «Большинство старых квартир — это 2,5–3-комнатные, в то время как квартиры, получаемые взамен (дирот тмура), в большинстве своем 4-комнатные. Муниципалитет ограничивает количество маленьких квартир, чтобы предотвратить создание кварталов-призраков, предназначенных для инвесторов, и отдает предпочтение жилью из 4 комнат и более, которое стимулирует постоянное проживание».
В течение года началось строительство 3 056 четырехкомнатных квартир — рост примерно на 50% по сравнению с 2024 годом. При этом количество 5-комнатных квартир снизилось на 17%, а 3-комнатных — на 6%. Наиболее резкое падение зафиксировано в сегменте малых квартир (до 2 комнат): их число сократилось на 30% по сравнению с 2024 годом, до 733 единиц, что может указывать на замедление строительства для инвестиционных целей и сдачи в аренду.
Асаф Бойер, вице-президент по маркетингу ISA GROUP, отмечает: «Мы видим предпочтение покупателей к 4-комнатным квартирам. Это размер, подходящий для средней израильской семьи. Даже инвесторы сегодня понимают, что правильная инвестиция в Иерусалиме — это более крупные квартиры, так как маленькие не обеспечивают стабильности. Иностранные жители также ищут надежные объекты для себя или своих детей в будущем, поэтому обращаются к более просторным вариантам».
Согласно данным Государственного управления по городскому обновлению, количество утвержденных планов «Пинуй-Бинуй» (расселение и застройка) в 2025 году составило 54. При этом за три года объем утвержденных единиц жилья вырос на 129% — с 6 657 в 2023 году до 15 240 в 2025 году.
Разрыв между бумагой и бетоном
Показатель, который действительно отражает реальную ситуацию в столице — это сокращение разрыва между планами и фактическим строительством. В 2023 году только 4 проекта получили разрешение на строительство, тогда как в 2025 году их число достигло 11. В количественном выражении это 4 092 квартиры, получившие разрешение в прошедшем году, что почти в три раза больше, чем в 2023 году (1 378 квартир).
Адвокат Рои Гилад Дорон, генеральный директор «Дан Надлан Итхадшут Ирони», отмечает, что район Катамоним ожидает удвоение количества жилья к 2040 году. Высокое число разрешений обусловлено концентрацией активных проектов, близостью к маршруту трамвая и огромным потенциалом плотности застройки, где старые здания заменяются башнями до 40 этажей. Высокий рыночный спрос с ценами, превышающими 30 тысяч шекелей за кв. м, привлекает застройщиков с достаточной экономической мощью.
Анализ оценщика недвижимости Габриэля Рабани показывает демографические изменения в районах. Лидирует район Тальпиот (около 1 950 новых единиц жилья вместо 418 существующих), за ним следуют Катамоним (1 400 вместо 347) и Кирьят-Менахем (340 вместо 81).
Рабани подчеркивает последствия для рынка аренды: «Когда начинается процесс освобождения жилья, возникает жесткий спрос. Владельцы квартир и арендаторы вынуждены искать жилье в том же географическом радиусе. При отсутствии адекватного предложения эта динамика напрямую ведет к росту цен на аренду в районе».
