Инвестиционный путь: пара владеет четырьмя квартирами, но продолжает снимать жилье

Одиннадцать лет назад Евгений Бел приобрел свою первую квартиру с целью инвестиции. Его путь к этой покупке напоминает восхождение на вершину горы. «Когда я учился в пятом классе, мы репатриировались в Израиль. Это был 1999 год, и мы обосновались в Нетании. Родители работали очень тяжело, иногда на двух работах. Мы жили на съемном жилье, в то время как все мои друзья — в собственных квартирах. Мне ничего не недоставало, но, оглядываясь назад, вероятно, на подсознательном уровне это давило на меня», — описывает Евгений фон, из которого выросла мечта об инвестиционной недвижимости.

Во время обучения на первой академической степени мысли стали реальностью. «У меня не было финансовых знаний или консультантов, но я начал осматривать объекты в Нетании», — рассказывает он. Изучив несколько вариантов, он остановился на 3-комнатной квартире на втором этаже старого 4-этажного дома в квартале Неот-Шакед (бывший Азорим).

Евгений и Дарина Бел

*Личное: 37 лет и 35 лет, женаты, трое детей, живут в Биньямине.

Профессионально: программисты.*

«Мне понравился объект, так как он находился почти на первой линии от парка», — говорит он. Программа обновления городской застройки (пинуй-бинуй) сыграла роль в решении приобрести квартиру, хотя цена сделки в 880 тысяч шекелей была всего на 20 тысяч ниже запрашиваемой. С помощью накопленных 100 тысяч шекелей, помощи деда и ссуды от родителей он сформировал первоначальный капитал и взял ипотеку на 75% стоимости. «Благодаря низким процентным ставкам того времени арендная плата была даже немного выше ежемесячного платежа», — отмечает он. Эта покупка в 2015 году стала началом пути, о котором супруги рассказали в подкасте «Кесеф ба-кир» («Деньги в стене»).

Вопрос налогообложения

«Когда Евгений приобрел эту квартиру, мы были друзьями, еще не парой. Я была партнером в этом путешествии со стороны. Я слышала о сомнениях, страхе, что банк не даст ипотеку, и мне, как студентке, это казалось чем-то невероятным», — вспоминает Дарина. Позже, когда они стали парой, она решила пойти по похожему пути. «Степень закончилась, я начала работать, и моя способность копить значительно выросла», — рассказывает она, добавляя, что у ее решения купить квартиру был дедлайн — свадьба: «После консультации мы поняли, что будем обязаны платить налог на покупку, если сделка будет совершена после регистрации брака».

Следить за вехами в обновлении городской застройки | Арик Миревски, комментарий.

Евгений купил квартиру под обновление городской застройки в 2015 году, и до сих пор снос не начат. В такой ситуации нужно требовать доказательства проекта, такие как договор между жильцами, потому что часто те, кто блокирует процесс — это владельцы квартир. Во-вторых, важно проверить наличие застройщика и приемлемого для всех плана. Только при наличии большинства голосов и принципиального решения комиссии можно говорить о надежности инвестиции. Это работа во всех смыслах, требующая глубокого погружения.

Был 2018 год, и Дарина остановила свой выбор на 3-комнатной квартире в двух минутах ходьбы от жилья Евгения. Сделка стоимостью 980 тысяч шекелей была заключена с расчетом на программу обновления городской застройки, а квартира сразу была сдана за 3200 шекелей в месяц, что отражало годовую доходность менее 4%.

Два года спустя появилась третья квартира. «Мы начали работать на постоянных работах и копить. И начали думать: окей, куда направлять деньги», — объясняет Евгений. Углубляя финансовые знания, они обратились к консультанту и приобрели 3-комнатную квартиру в Кирьят-Ате за 532 тысячи шекелей. «Цена была ниже рыночной, но с учетом затрат на ремонт, гонорара адвоката и консультанта нам нужно было внести первоначальный капитал около 300 тысяч шекелей из сбережений и средств, инвестированных на рынке капитала», — поясняет он.

Сложность проявляется не только в финансах, но и в затратах времени. «Через две минуты после того, как я родила, мне поступил звонок, что можно забрать ключ от квартиры», — рассказывает Дарина. «На подписание договора по другой квартире мы пришли с новорожденной дочерью, потому что нам не с кем было ее оставить. Жизнь — это часть дела».

«Возможности, о которых мы не знали»

Однако трех квартир супругам, которые до сих пор живут на съемном жилье, оказалось недостаточно. В прошлом году они приобрели четвертую квартиру в Нетании. «Я снова была беременна, и у Евгения снова была идея», — вспоминает Дарина. После курса по недвижимости они отметили старый центр города и нашли просторную 3-комнатную квартиру площадью 100 кв. м на бульваре Биньямин. Сделка была подписана по цене 1,85 миллиона шекелей, а квартира сейчас сдается за 4800 шекелей.

На вопрос о том, не разочаровывает ли их долгое ожидание проектов обновления застройки, Дарина отвечает: «Важно понимать, что даже если речь идет об обновлении городской застройки, не нужно платить выше рыночной цены. Это процессы, которые могут занять 15–20 лет. Важно проверить, какова цена новой квартиры в том же комплексе. Иногда разрыв невелик, и с учетом налогов вы можете остаться в убытке».

Каков план сейчас? «Любой план — это основа для изменений, но на данный момент наша цель — держать активы десятилетиями как источник пассивного дохода», — объясняет Евгений. Дарина добавляет: «Что касается собственного объекта для проживания, это болезненная тема. У меня есть сильное желание иметь дом, спланированный так, как мы хотим, но сейчас это финансово неверное решение».

«Вещи постоянно меняются», — заключает Евгений. — «Активы растут в стоимости, ипотека обесценивается. Мы понимаем, что у нас есть возможности, о которых мы не знали». Сейчас пара всерьез рассматривает покупку двух участков сельскохозяйственного назначения, которые в будущем могут сменить целевое назначение на жилое, что значительно повысит их стоимость.