Компания, которой потребуется 490 лет на реализацию портфеля квартир
Полупустая башня компании «Азорим» в Нетании наглядно иллюстрирует кризис на рынке жилья и нежелание крупных девелоперов снижать цены. Несмотря на лидерство по количеству непроданных объектов, застройщики продолжают использовать маркетинговые уловки вместо корректировки прайс-листов.
Если попытаться свести все трудности застройщиков и кризис на рынке жилья к одному проекту и одной компании, стоит взглянуть на жилой комплекс «Хофим WEST», который возводит компания «Азорим» в Нетании. Эта башня, строительство которой завершилось довольно давно, служит примером того, насколько сложно сегодня продавать квартиры в Израиле — даже в центре страны, в районах с высоким спросом.
Землю под 30-этажное здание, расположенное в нескольких сотнях метров от береговой линии, «Азорим» приобрела еще в 2019 году. В рамках сделки владельцы земли получили 52 квартиры, а в распоряжении «Азорим» осталось 63 объекта для реализации. Однако спустя почти год после сдачи проекта компания продала лишь 34 квартиры. Половина выставленного на рынок жилья до сих пор не нашла покупателей.
Башня «Хофим» — наглядный пример того, что крупные застройщики не спешат идти на уступки. Они не «ломают» рынок и не снижают цены, предпочитая использовать креативные финансовые инструменты. Оставим в стороне вопрос о том, продиктовано ли это терпением акционеров, накопленными резервами, условиями банков-кредиторов или нежеланием отражать бедственное положение в финансовых отчетах.
Что если покупатель не сможет заплатить через два года?
Проект в Нетании не является исключением. В общей сложности у «Азорим» на данный момент насчитывается 135 готовых, но не проданных квартир. Судя по отчетам, компания лидирует по объему нереализованного жилья. Хотя «Хофим» выделяется долей непроданных площадей, рекордсменом по их количеству остается проект «Exchange» на въезде в Рамат-Ган. По состоянию на конец первого квартала 2026 года там было продано 287 квартир из 355. Около 20% жилья остается на рынке с начала десятилетия. В первом квартале 2026 года в этой башне не было продано ни одной квартиры, а за весь прошлый год — всего восемь.
Вместо того чтобы пересмотреть неактуальный прайс-лист, компания пытается продавать по старым ценам, используя маркетинговые уловки, требующие калькулятора для оценки скидки. В проекте «Хофим» «Азорим» предлагает покупателям въехать сейчас, а «заплатить только через два года». Помимо финансовых издержек на отсрочку платежей, возникает вопрос: что будет, если покупатель не сможет внести средства через два года?
Даже эта акция не приносит результата: в первом квартале 2026 года в нетанийской башне была продана всего одна квартира за 3,34 миллиона шекелей. Это не тот ценник, который сигнализирует о реальном бедствии, но и не та цена, которая существенно меняет маржу прибыли компании.
Более того, «Азорим» ожидает валовую прибыль от оставшихся запасов на уровне 29%. По состоянию на март компания рассчитывала продать 30 оставшихся квартир на общую сумму 104 миллиона шекелей — в среднем более 3,4 миллиона шекелей за объект, что принесло бы 30 миллионов шекелей прибыли. Поживем — увидим.
Компания, гордящаяся «более чем 60-летним опытом» и считающаяся одним из «львов» израильской недвижимости, продала за первый квартал всего 35 квартир на сумму 120 миллионов шекелей. Для сравнения: в первом квартале 2025 года было продано 75 квартир (на 215 миллионов), а в первом квартале 2021 года — 451 квартира (на 856 миллионов). В 2021 году компания продавала еженедельно больше, чем сейчас за весь квартал.
11 сделок отменено за квартал
Важно отметить, что за квартал было отменено 11 сделок на общую сумму 37 миллионов шекелей (без учета НДС). Часть из них — с выплатой штрафа, часть — без ущерба для покупателя. Фактически «Азорим» продала «чистыми» 24 квартиры, имея в портфеле около 5 000 объектов в 30 проектах по всей стране.
Компания гордится «значительным портфелем», включающим 46 850 квартир на стадиях реализации и планирования. При нынешних темпах продаж ей потребуется 490 лет, чтобы реализовать весь этот будущий объем. К счастью, большая его часть существует только на бумаге.
Звезды недели
Отлично: Свет в конце туннеля метро
Трудно винить израильтян, скептически относящихся к прогрессу проекта метро под Гуш-Даном. Однако на этой неделе был зафиксирован значительный скачок: успешно завершился этап предварительного отбора (PQ) в тендере на сумму 65 миллиардов шекелей. Заявки подали 20 групп, включающих 33 компании из восьми стран. Проект движется.
Недостаточно: Когда руководители рынка капитала заснули на посту
Разочаровывает легкость, с которой руководители нашего рынка капитала раздали сотни миллионов шекелей на проект, выглядящий как незамысловатое мошенничество. Выяснилось, что компания летних лагерей в США «Симад», принадлежащая братьям Майклу и Дэвиду Шабсельс, по всей видимости, присвоила 100 миллионов шекелей из средств IPO, проведенного полгода назад (облигации на 620 миллионов шекелей).
Инвестиционные дома «Мор», «Мейтав», «Йелин Лапидот» и другие вложили значительные средства. Рейтинговое агентство «Мидрог» присвоило облигациям рейтинг A3, а андеррайтинговая компания «Инфин Кэпитал» привела «Симад» на рынок. Вспомните об этом в следующий раз, когда будете уверены, что опыт гарантирует безошибочную интуицию.
