Конец «стандартной прибавки»? Судебное решение угрожает модели «Пинуй-бинуй»

Постановление Окружного суда Тель-Авива устанавливает новые правила в отношении принципа равенства и механизмов компенсации, требуемых от застройщиков в проектах городского обновления («Пинуй-бинуй» и ТАМА-38). Отраслевые эксперты отмечают, что это решение может снизить предсказуемость рынка и спровоцировать рост числа возражений со стороны жильцов, что поставит под угрозу реализацию многих проектов на стадии планирования.

Судебный спор касался проекта на улице Ха-Роэ 75-79 в Рамат-Гане. В 2014 году было подписано соглашение с компанией «Кохав Итхадшут Иронит» о сносе трех зданий 60-х годов (37 квартир) и строительстве 20-этажной башни на 95 квартир с торговыми площадями. Договор предусматривал единую прибавку для всех владельцев в размере 12 кв. м, а также балкон, парковку и, по возможности, кладовую.

Компания «Керен Ор Ширутей Коах Адам», владеющая правами на 35 из 37 квартир, подала иск против двух владелиц, отказавшихся подписать согласие на проект. Одна из них владеет квартирой площадью 61 кв. м, другая — 104 кв. м. Истцы, которых представляли адвокаты Одед Загури и Керен Мишиев, настаивали, что отказ является необоснованным.

Позиции сторон и решение суда

• Компания-истец: Отказ подписывать проект необоснован, необходимо принудить жильцов к сделке.

• Владелицы квартир: Распределение компенсаций не является равным, так как владельцы больших квартир получают меньшую процентную прибавку по сравнению с владельцами малых.

• Суд: Единая прибавка для всех в данном проекте нарушает принцип равенства. Проект будет реализован, но владелица большой квартиры получит денежную компенсацию.

Владелицы квартир утверждали, что соглашение экономически невыгодно: если квартира площадью 35 кв. м получает прибавку в 36%, то квартира площадью 104 кв. м — лишь 11%. Судья Гилад Хесс отметил, что единого критерия для всех проектов не существует, однако в данном случае предоставление идентичной прибавки без учета исходной площади нарушает относительное равенство и меняет долю владельцев в общем имуществе.

Уравнительные выплаты

Суд постановил, что проект будет реализован, но владелица пострадавшей квартиры получит компенсацию в размере 141 000 шекелей. Судья подчеркнул: если обязать застройщика изменить планировку, проект станет нерентабельным, так как новые квартиры окажутся меньше минимально допустимых размеров.

Адвокат Лирон Леви-Лев из фирмы «Фишер» (FBC) считает, что решение создает «трещину» в устоявшейся модели: «Теперь владельцы больших квартир могут требовать уравнительных выплат и задерживать сделки даже при наличии широкого согласия остальных жильцов».

Адвокат Ноам Колодни, напротив, полагает, что суд нашел баланс: «Посылается четкий сигнал: возражение против «Пинуй-бинуй» должно быть существенным и соразмерным, а решением проблемы не обязательно является остановка проекта — достаточно точечной корректировки».

Адвокат Ишай Ицикович из офиса «Агмон им Тольчински» отмечает переход от «формального равенства» к «относительному». В свою очередь, адвокат Ципи Манор подчеркивает главную проблему: отсутствие окончательного вердикта Верховного суда по этому вопросу вынуждает суды принимать противоречивые решения, что лишает отрасль стабильности.