«Квартиры без МАМАДа стоят на 15% меньше» — правда или миф?
Новое исследование оценщика недвижимости доктора Асафа Гастфройнда изучило стоимость квартир с МАМАДом и без него в одном из районов Хайфы — города, где 77% жилого фонда не защищено. Результаты оказались неожиданными.
Разрыв в стоимости между новыми квартирами и жильем со вторичного рынка увеличивается. Речь идет прежде всего об объектах, построенных до 1992 года. Этот разрыв рос с начала войны и еще больше увеличился во время двух последних противостояний с Ираном. Существует мнение, что из-за высокого спроса на квартиры с МАМАДом (защищенным пространством) цены на жилье без него начали снижаться.
Мы решили проверить это предположение на примере известного района Ахуза в Хайфе. Исследование провел адвокат и оценщик недвижимости доктор Асаф Гастфройнд. Ранее он уже публиковал данные о состоянии рынка городского обновления, где отмечал, что большинство проектов «пинуй-бинуй» (расселение и застройка) находятся на грани закрытия: 50% участников не верят в их успешное завершение. Общим знаменателем для обоих исследований стал вопрос наличия МАМАДа, который стал критически важным для многих семей, особенно в Хайфе, где около 77% квартир не имеют защиты.
Выбор района Ахуза обусловлен наличием там как старого жилого фонда (40-е — 70-е годы), так и современной застройки. Это позволяет сравнить объекты в рамках одного локального рынка при идентичных характеристиках местоположения, транспортной доступности и близости к образовательным учреждениям.
Поскольку в отчетах Налогового управления не указывается наличие МАМАДа, доктор Гастфройнд использовал год постройки в качестве критерия. Согласно закону, МАМАД обязателен в каждой новой квартире с 1992 года. Исследование было разделено на два периода — до и после начала войны, чтобы оценить динамику цен на незащищенные квартиры. Основной вопрос заключался в том, выросла ли стоимость квартир с МАМАДом значительно сильнее, чем тех, где его нет.
Для чистоты эксперимента сравнивались квартиры в одном диапазоне размеров (60–100 кв. м) и только сделки со вторичного рынка. Продажи от подрядчиков были исключены из-за специфических условий (финансовые льготы, улучшения и т.д.). Из 543 сделок для анализа было отобрано 198.
Результаты исследования показали, что разница в динамике цен между группами составила всего один процентный пункт, что статистически незначимо. Более того, квартиры без МАМАДа подорожали даже чуть больше. Общий ценовой разрыв между новым и старым жильем оставался стабильным на протяжении всего периода и не увеличился с началом войны — это прямо противоречит ожиданиям о резком росте стоимости МАМАДа. Для сравнения, цены на квартиры во всем округе Хайфы за тот же период выросли примерно на 21%, и обе группы росли синхронно с рынком.
Комментируя утверждения о том, что квартиры с МАМАДом стоят на десятки процентов дороже, доктор Гастфройнд поясняет: «В СМИ и среди профессионалов иногда озвучиваются подобные премии. Наши данные не противоречат им, но они измеряют другое: возможно, квартира с МАМАДом продается быстрее, но это вопрос ликвидности, а не самой цены. Мы же проверяли именно цену».
Доктор Гастфройнд добавляет: «Новая квартира действительно стоит дороже старой, но благодаря комплексу факторов: лифту, парковке, состоянию обслуживания и стандартам строительства. МАМАД — лишь один элемент, который невозможно изолировать. В конечном счете, в исследованном районе наличие МАМАДа не привело к опережающему росту цен даже после войны. Квартиры без МАМАДа не потеряли в стоимости и не лишились покупателей. Возможно, МАМАД влияет на скорость продажи или рынок аренды, но данное исследование этот аспект не затрагивало».
