Минимум 2024 года стал лишь прелюдией к застою на рынке недвижимости в 2025 году

После трех лет войны данные о продажах квартир в проектах публичных компаний в Тель-Авиве выглядят мрачно. Застой на рынке настолько глубок, что застройщики готовы платить двойные комиссионные посредникам в размере 2%, чтобы реализовать жилье, а новые проекты заселяются с существенным количеством нераспроданных квартир.

Масштабы стагнации

Наблюдается резкое снижение, вплоть до полной остановки продаж, в проектах, возводимых в Тель-Авиве. Такова картина, вытекающая из выборки данных по восьми проектам публичных девелоперских компаний в 2025 году, проведенной «Калькалист». Проверка охватила различные районы города и форматы жилья — от элитных башен до проектов городского обновления. Несмотря на различия в темпах падения между компаниями, общая тенденция едина: показатели снизились даже по сравнению с 2024 годом, который уже считался крайне слабым для отрасли.

Так, в проекте «Бавли» компании «Хаджадж Надлан» (247 квартир) в 2025 году было продано всего 16 квартир против 52 в 2024 году, при том что заселение ожидается в 2031 году. Этот результат объясняет агрессивный маркетинговый ход компании: скидку в 30% для членов клуба на 50 квартир. Проект SHE компании «Исраэль Канада» также не демонстрирует впечатляющих данных: за период более года с начала маркетинга в четвертом квартале 2024 года было продано всего 4 квартиры, две из которых — по цене 30 и 32 миллиона шекелей.

В проекте DUO компании «Африка Исраэль» (510 квартир) в 2025 году продали на 13 квартир больше, чем в 2024 году (9 квартир). Однако, учитывая срок заселения в 2027 году, темпы продаж вызывают беспокойство: около 149 квартир, или 30% от общего объема, все еще ждут покупателей.

Снижение цен и избыточное предложение

Замедление проявляется не только в количестве сделок, но и в стоимости квадратного метра. Например, компания «Й.Х. Димри» в проекте «Яма» (Сде-Дов) за полгода продала 32 квартиры, однако средняя цена за кв. м упала на 6 000 шекелей по сравнению с концом прошлого года.

В элитном проекте «Вайцман 55» компании «Шикун у-Бинуй» за год продали всего 3 квартиры в дополнение к 14, реализованным до конца 2024 года. Проект включает 40 квартир и должен быть заселен в июне этого года, при этом более половины жилья остается нераспроданным. Цена за кв. м в 2025 году снизилась примерно на 10 000 шекелей по сравнению с 2024 годом, составив 67,5 тысяч шекелей.

Компания «Витания» в проекте на улице Ха-Хараш 55 за три квартала продала 27 из 103 квартир. Медленные темпы наблюдаются и в проекте HaGaDa компании «Прашковски» в Бней-Дан: в 2023 году было продано 21 квартира, в 2024 — 12, а 2025 год завершился продажей всего 6 единиц жилья.

---

«Застройщики готовы платить двойную комиссию»

Застой носит общенациональный характер, но в Тель-Авиве из-за высоких цен и искушенности покупателей он заметен сильнее. Высокая стоимость земли обременяет девелоперов, поэтому многие проекты в городе классифицируются в отчетах как «очень существенные» — компании стремятся продать активы как можно быстрее.

Источник на тель-авивском рынке отмечает: «Если в 2022 году застройщики урезали комиссионные маклерам, чувствуя, что сделки идут легко, то после 7 октября ситуация изменилась. С начала года застройщики готовы платить двойную комиссию — 2% от цены квартиры, а некоторые обсуждают и более высокие ставки. При этом официальные прайс-листы снижаются еще до учета льгот по финансированию».

Отчет главного экономиста Министерства финансов за декабрь 2025 года подтверждает это: доля сделок с льготами по финансированию в Тель-Авиве достигла 37% по сравнению с 26% в ноябре. Рони Коэн, генеральный директор «Эльдар Шивук Надлан», подчеркивает, что нынешний кризис, начавшийся с роста процентной ставки в 2022 году, усугубляется затянувшейся неопределенностью и войной.

По словам Коэна, рынок страдает от отсутствия сегмента «улучшающих жилищные условия», которым сложно продать старую квартиру. В то же время Нури Рахамим из «Розио Нехасим» отмечает, что в мае 2026 года наметилось некоторое оживление в сегменте элитной недвижимости с чеками около 15 миллионов шекелей, что дает осторожную надежду на изменение динамики.