Никто не знает

«Я бы хотел узнать, когда ожидается, что цены на квартиры снова начнут расти, потому что кажется, что рынок недвижимости рушится. Что вы рекомендуете? Ждать или покупать? Мы после свадьбы, и нам обязательно нужна квартира». Этот вопрос, граничащий с мольбой, написал анонимный пользователь в одной из сотен групп в сети, посвященных недвижимости. В двух коротких предложениях заключена суть атмосферы на рынке в последние месяцы: полная неопределенность и страх перед будущим.

Цены снова начнут расти или они рушатся? Сейчас время покупать? Последние годы изменили некоторые аксиомы, с которыми общественности, подрядчикам и застройщикам трудно смириться. Цены на квартиры, которые привыкли только расти, сменили направление, и отрасль, после почти трех лет войны и кризиса, начинает переваривать это изменение. Важно отметить: в сфере жилой недвижимости нет стагнации, сделки совершаются, и тысячи квартир продаются каждый месяц, что подтверждают отчеты Центрального статистического бюро и Министерства финансов. Однако объемы продаж значительно ниже показателей последнего десятилетия. Рынок меняется, многие занимают выжидательную позицию, компании пытаются адаптироваться, но никто не знает, что будет дальше.

Городское обновление в новых условиях

Невозможно обсуждать рынок жилья без упоминания городского обновления: проектов «пинуй-бинуй» и ТАМА 38, которые будут сопровождать нас еще долгие годы. Объемы таких проектов значительны, и в некоторых городах они становятся основой нового строительства. Когда смотришь на портфели проектов различных компаний, цифры впечатляют. Однако в этой сфере не все игроки осознают новую реальность.

Долгие годы отрасль привыкла жаловаться на пограничную экономическую эффективность проектов городского обновления, но рост цен на квартиры в итоге делал их выгодными к моменту реализации. Сегодня мы находимся в другой реальности, и цифры в этих проектах перестали сходиться. Часть застройщиков приостанавливает начало строительства или получение разрешений, что отражено в данных Центрального статистического бюро. Другие застройщики пересматривают договоры с владельцами квартир — это уже не единичные случаи. Адвокат жильцов на недавней конференции по недвижимости сообщил, что сопровождает более 80 проектов, находящихся в такой ситуации.

Регулятор также меняет риторику. Управление по городскому обновлению говорит о необходимости гибкости планирования, чтобы справиться с падением объемов начала строительства. Параллельно звучат новые для рынка идеи: представители Министерства финансов намекают, что владельцы квартир, получающие прибыль от проекта, должны разделять и риски. Случайное высказывание или начало нового подхода? Время покажет.

Туман войны и интересы сторон

Вернемся к неопределенности, с которой я начал. Все ищут ответы: компании, застройщики, потенциальные покупатели и те, кто не может продать квартиру месяцами. Этот «туман войны» подогревается противоречивыми заявлениями:

• С одной стороны, застройщики транслируют «бизнес как обычно» и утверждают, что цены не падают.

• С другой стороны, гендиректор крупной компании заявляет о падении цен на 20% за последние годы.

• С третьей стороны, гендиректор Министерства строительства говорит о дальнейшем снижении цен.

• С четвертой стороны, эксперты рынка капитала указывают на неизбежность коррекции.

Важно осознать две вещи: во-первых, никто не знает, что будет. Во-вторых, у каждого есть свой интерес. Дискурс в социальных сетях огромен и лишен фильтров. В эпоху развития ИИ потребителям информации следует проявлять рассудительность и задаваться вопросом, какой интерес стоит за словами говорящего. Делайте то, что правильно для вашего домохозяйства и вашего банковского счета. В конце концов, ипотеку платить вам, а не им.