Отменить налог на улучшение в Израиле: мнение

Налог на улучшение (хитель ашбаха) — это голем, который восстал против своего создателя. Его целью было создание для местных органов власти финансового источника для развития посредством налогообложения прироста стоимости недвижимости, возникшего в результате утверждения планов и разрешений на строительство. Однако с течением лет, по мере раздувания израильской бюрократии, этот налог стал одним из главных барьеров для развития недвижимости, тормозом процессов городского обновления и препятствием при совершении сделок.

Он создает неопределенность как в крупных девелоперских проектах, так и в простых сделках с жильем. Его размер становится известен только после утверждения плана, завершения процедур лицензирования или продажи недвижимости. Нередко возникают разрывы в миллионы шекелей между оценкой местной комиссии и оценкой со стороны владельца земли. Более того, случается, что даже разные оценщики одной и той же комиссии устанавливают кардинально разные суммы за одно и то же улучшение.

Эти разногласия, которые вскрываются лишь на финальных этапах планирования или лицензирования, приводят к подаче возражений, назначению решающего оценщика и зачастую к судебным разбирательствам. Стороны вынуждены прибегать к помощи профессионалов — оценщиков и адвокатов, специализирующихся в этой области. Подобные процедуры могут длиться от двух до трех лет, а в сложных проектах — и дольше. В этот период сделки зачастую замораживаются, подписание разрешений задерживается, банковское сопровождение приостанавливается, и проекты на тысячи единиц жилья остаются без экономической определенности и четких сроков реализации.

Так, например, предприниматель, приобретающий землю для строительства здания на 32 квартиры, может обнаружить, что налог на улучшение на миллионы шекелей превышает прогнозы, на которых строилась финансовая модель сделки. До разрешения спора банк может потребовать от девелопера покрыть разницу из собственных средств или вовсе прекратить финансирование из-за падения рентабельности. В результате проект может надолго затянуться, а в крайних случаях — и вовсе быть отменен.

Кроме того, налог на улучшение увеличивает эффективную налоговую нагрузку и удваивает бюрократическую волокиту. Владелец имущества платит местной комиссии 50% от суммы улучшения, а затем выплачивает государственной казне налог на прирост капитала (мас шевах), получая лишь частичный вычет. Иногда налог взимается даже при продаже квартир в многоквартирном доме за теоретические права, которые продавец не может использовать, при этом вычесть налог при отсутствии налога на прирост капитала невозможно. Это сочетание усиливает неопределенность, снижает экономическую целесообразность развития недвижимости и демотивирует предпринимателей продвигать новые планы.

Недавно, на фоне бесконечного аппетита властей к налогам, было решено повысить ставку налога на улучшение для участков рядом со станциями метро до 75%, что окончательно подрывает рентабельность проектов в этих зонах.

Вместо этого можно принять более простой и эффективный механизм: отменить налог на улучшение в Законе о планировании и строительстве, увеличив долю местных органов власти в доходах государства. Можно законодательно закрепить фиксированный процент от налога на прирост капитала или подоходного налога, взимаемого государством со сделок с недвижимостью, который будет автоматически перечисляться в казну того муниципалитета, где находится объект. Такой механизм, основанный на фактической цене продажи, а не на теоретических оценках, сэкономит тысячи судебных и оценочных процедур ежегодно и создаст предсказуемую среду как для владельцев имущества, так и для властей.

Отмена налога на улучшение, предусмотренного Законом о планировании и строительстве, позволит сократить сроки реализации проектов, снизить затраты, увеличить предложение квартир и поощрить инвестиции, особенно в сфере городского обновления. Это реформа, которая будет способствовать как экономическому росту, так и эффективности системы планирования в Израиле.

— Статья подготовлена в сотрудничестве с израильским юридическим сайтом «Пскадин»

— Адвокат Алон Самуэль специализируется на праве недвижимости, планировании и строительстве, а также налогообложении недвижимости

— В подготовке статьи принимала участие команда редакторов сайта «Пскадин»

— ynet является партнером сайта «Пскадин»