Парадокс кредитования недвижимости: избыток капитала при трудностях застройщиков

Замедление на рынке и рекордное предложение кредитных средств превратили сферу финансирования в более сложную и проблемную, чем когда-либо. Как рынок справится с этим? На эти вопросы ответили эксперты в рамках объединенной панели, состоявшейся на конференции «Центр недвижимости 2026» в Эйлате под руководством адвоката Дорона Ариэля, управляющего партнера фирмы «Дорон Ариэль и партнеры».

Мы находимся в сложный период для отрасли недвижимости. Некоторые говорят, что положение застройщиков безнадежно, но они сталкиваются с серьезными трудностями. Сегодня половина сферы кредитования приходится на внебанковские структуры. Каково ваше мнение, сохраняется ли уникальность банковского сектора?

Пнина Элла, директор сектора строительства и недвижимости банка «Мизрахи-Тэфэхот»: «Данные смещены в сторону внебанковского сектора. Я поддерживаю развитие внебанковского финансирования: рынок большой, разнообразный, с разными уровнями риска. Тот факт, что здесь работают люди, вышедшие из банковской системы, — это хорошо, они опытны и уважаемы. Но я подчеркну преимущество банка: мы ищем не сделку, а клиента и долгосрочный путь. Нет ничего более важного, чем сопровождение застройщика при меняющихся потребностях, предоставление решений для текущих рамок, выход на тендер с гарантиями, покупка крана. Это широкая оболочка, которую банк умеет предоставить. У нас есть ипотечное подразделение, работающее с банком как единое целое. Наш рынок не всегда следует ожиданиям, например, в последнее время нам потребовалось продлить сроки, увеличить кредитные лимиты. Если вы ищете структуру, которая дает все решения и остается рядом, когда дела идут хуже, — это банк».

Будете ли вы давать много кредитов на недвижимость? В течение многих лет мы видели, как более мелкие банки сопровождали очень специфические сделки.

Веред Голан, заместитель генерального директора и глава бизнес-дивизиона банка «Бейнлеуми»: «Мы в банке «Бейнлеуми» последние два года работаем над ускоренным ростом, двузначным ежегодно, особенно в недвижимости. Есть место для многих игроков, конкуренция здоровая, есть ниши, где полезно сотрудничество с институциональными инвесторами. Мы считаем, что сфера недвижимости — это область, в которой нужно строить и управлять рисками. Когда застройщик приходит к нам, мы управляем рисками вместе, банк — это остров стабильности, с которым можно расти от малого до великого. Я отмечу, что мы не смотрим в узком спектре доходности; есть много банкиров, которые остаются банкирами, они опытные и старые кадры, и мы знаем, когда дать еще время, еще кредит. Быть в банке — это остров стабильности, потому что он дает ответ на все: валюта, внешнеторговая деятельность, кредит на покупку крана. Не будем забывать, что это не только вопрос процентов, прибыльность очень низкая, и нужно помогать застройщикам точным сопровождением. Мы также проводим очень крупные сделки на сумму более миллиарда шекелей, у нас есть правильное сотрудничество».

Вы — опытный игрок в недвижимости, но вы занимаетесь рынком капитала, и у вас есть много альтернатив. Когда маржа падает, а риск растет, куда идет рынок?

Ицик Тавиль, директор департамента кредитования и департамента недвижимости и заместитель директора инвестиционного дивизиона страховой компании «Харэль»: «Есть парадокс: риск растет, а маржа падает. С моей точки зрения, у нас рынок, где спрос ниже предложения, есть большое предложение кредиторов, и когда встречаешь рынок с меньшим спросом, маржа падает. Раньше строже следили за предварительными продажами, сегодня это ослабло. И есть рынок капитала, он ликвиден. Все это приводит к тому, что мы находимся в парадоксе: волны усиливаются, а люди все равно прыгают в воду. И вдобавок есть оптимизм. Каждый верит, что войны закончатся, что будут выборы, что будет репатриация. Нужно понимать, что сегодня спроса меньше из-за меньшего количества тендеров Земельного управления Израиля (РАМИ), а также из-за войн и пандемии. Кроме того, я полагаю, что проектов меньше и спрос меньше по отношению к предложению денег. В долгосрочной перспективе большинство мнений сводится к тому, что будет лучше, есть место для оптимизма. Но пока есть предложение денег, маржа будет оставаться низкой».

Способны ли вы обеспечить ту гибкость, которую дает банковская система?

Дуди Леви, генеральный директор «Ампа Капитал»: «Нужно знать «Ампа», это альтернативная кредитная структура, которая создает полный ответ для бизнес-клиента и застройщика; у нас есть кредитная линия для бизнеса, финансирование оборудования, мы не конкурируем с банками. У них есть свой рынок и своя мощь, мы даем ответ застройщику и проводим андеррайтинг по застройщику. Мы выдаем кредиты людям и застройщикам, и мне важно знать, кто этот застройщик. И для этого мира мы даем креативные решения. Альтернативное кредитование позволяет управлять риском иначе. Подумайте, что было бы, если бы все стекалось в банки. Сегодня от застройщика не требуется вынимать собственный капитал, и поэтому конкуренцию следует отложить в сторону. «Ампа» — это структура, которая работает с застройщиками и дает ответ быстро и креативно».

Рынок плачет, а вы растете в Тель-Авиве, вы верите в рынок недвижимости?

Далит Равив, генеральный директор ICR «Исраэль Канада Реэм Мегурим»: «Именно так. Рынок изменился, и мы понимаем, что должны измениться. ICR сильна и укоренена в Израиле. Это две структуры, которые инвестируют в Израиль. Мы считаем, что знаем страну лучше всех, и хотим в нее инвестировать. В то время как другие структуры инвестируют за границей и вытягивают деньги израильтян наружу, мы хотим, чтобы израильтяне покупали в Израиле. Недвижимость — это марафон, а не короткое событие, мы смотрим на долгосрочную перспективу. Есть реальный спрос и есть реальная потребность в обновлении, в строительстве защищенных комнат (МАМАДов), в строительстве кварталов».

Что касается молодежи, которая сегодня предпочитает инвестировать в рынок капитала, а не обязательно в недвижимость, Равив сказала: «Да, рынок другой. Это рынок покупателей, покупатели умные, знают, чего хотят. Это заставляет нас понимать, что мы должны сохранять уникальность, быть сильными, точными, продавать уникальные дома. Там, где есть хороший продукт, квартиры все еще продаются. Это вопрос продукта, локации, впечатлений. И спрос на квартиры есть, мы — размножающаяся страна, есть потребность в новых квартирах. Я не уверена, что предложение поспевает за спросом. А что касается рынка капитала, его большой минус в том, что там нет рычага. 100 тысяч шекелей принесут 20% в год, но тот, кто купит объект за миллион шекелей, получит очень высокую доходность, и молодежь этого не понимает. Возможно, когда они поймут, будет слишком поздно, потому что рынок капитала в один прекрасный день может и упасть. В недвижимости цена стабильна, резких падений нет».

Помогает ли Банк Израиля отрасли недвижимости?

Аси Левитин Бен Амрам, заместитель генерального директора и генеральный директор «Амад Дан Надлан Йизум», «Дан Надлан» группы «Дан»: «Банк Израиля, по моему мнению, не в курсе и не видит реальности, которую видим мы. Они смотрят на снижение цены и замедление спроса, но, по моему мнению, нужно смотреть на предложение и на обеспечение определенности рынку, который пережил пандемию, выборы и войну. Нужна определенность посредством более низкой процентной ставки. Рынка аренды в Израиле не существует, и я как застройщик не вижу для него горизонта. По моему мнению, молодежь не перестала покупать квартиры, и мы не увидим изменений в моделях покупки жилья».

По ее словам: «Рынок капитала сейчас выглядит более безопасным. В вопросе финансирования, в условиях процентной ставки, которую мы наблюдаем, финансирование является маркетинговым инструментом. Здесь упоминалась тема продажи квартир теми, кто улучшает жилищные условия и боится продавать свою квартиру, так как не знает, продаст ли он ее».

Как застройщики смотрят сегодня на эту сферу? Они не в лучшем состоянии.

Адвокат Михаль Барак Готсман, партнер департамента недвижимости «Шиболет и партнеры, адвокаты»: «В прошлом задавался вопрос, какое финансирование найдут застройщики. Сегодня вопрос в том, как пережить это финансирование. Мы сталкиваемся с трудностями в предварительных продажах, как в темпах, так и в ценах, которые фигурировали в «нулевом отчете» (бизнес-плане). Владельцы земли дышат в спину со сроками. Есть застройщики, которые остаются с запасами, долг все еще существует, застройщики проедают прибыль. Вопрос в том, как найти источник финансирования, который будет с тобой и в трудные времена. Мы взаимодействуем с кредиторами и видим, как им удается проводить корректировки. Это то, что мы наблюдаем, и пока не изменят структуру налога на вторую квартиру и пока молодое поколение не решит, инвестировать ли в рынок капитала, мы оказываемся с застройщиками, у которых реальные трудности и которые вынуждены останавливать проекты».

Есть ли избыток предложения?

Пнина Элла, директор сектора строительства и недвижимости банка «Мизрахи-Тэфэхот»: «С одной стороны, есть спрос, а с другой — есть непроданные квартиры, есть квартиры в Иерусалиме, Тель-Авиве и Бат-Яме. В городах много кранов, и особенность этих городов в том, что в них много проектов городского обновления и «Пинуй-Бинуй» (снос и застройка). Сегодня банк сопровождает проект на 1600 квартир в один этап. Городское обновление создает предложение, которого мы не видели в прошлом, и это создает предложение в исключительных масштабах, которое может изменить реальность. Когда принимается решение войти в сделку, нужно смотреть, что есть в окружении. Мы должны ожидать и оценивать стабильность».

Подходящий ли это момент для входа в сферу?

Веред Голан, заместитель генерального директора и глава бизнес-дивизиона банка «Бейнлеуми»: «Мы находимся на беспрецедентных цифрах. В вопросе аренды — есть Банк Израиля, налогообложение, и если дадут фондам и компаниям войти в эту сферу, это будет в правильном месте и в правильное время. Мы в «Бейнлеуми» здесь для того, чтобы нас знали, мы растем, приносим очень креативные решения и находим правильный путь, чтобы идти вместе с застройщиком».