Не только процентная ставка: контракты, которые тормозят рынок недвижимости

Каждый раз, когда израильский рынок недвижимости попадает в турбулентность, возникает предсказуемая дискуссия: взоры обращены к макроэкономическим инструментам — траектории процентной ставки Банка Израиля, грантам Министерства финансов, субсидированию гарантий и устранению регуляторных барьеров. Однако фокусировка на макрофакторах упускает из виду еще один сбой, происходящий на микроуровне: хрупкость юридическо-договорной практики, принятой в Израиле.

Современная сделка с недвижимостью — будь то реновация жилья, сделка о комбинации или приобретение земли под застройку — это не сиюминутная сделка, а долгосрочный экономический проект с множеством переменных. Несмотря на это, многие контракты в отрасли продолжают составляться исходя из консервативной правовой концепции, основанной на жестких графиках, отлагательных условиях и широких определениях «существенного нарушения».

В стабильном мире эта модель могла бы обеспечить определенную уверенность. В реальности экстремальной волатильности стоимости финансирования, сбоев в цепочках поставок, а также неопределенности в сфере безопасности и законодательства, она может превратиться в ловушку. Центральная проблема традиционной договорной структуры — отсутствие способности адаптироваться к меняющимся рыночным условиям. Когда возникает отклонение от первоначального плана работ, в действие могут вступить юридические механизмы: предупредительные письма, конфискация обеспечения, замораживание банковского сопровождения и взаимные иски. Вместо защиты экономических прав результатом может стать уничтожение стоимости: замороженные проекты, земли, обремененные многолетними судебными спорами, и капитал, который остается заблокированным.

Чтобы вновь запустить колеса отрасли, требуются изменения в том, как адвокаты и девелоперы планируют сделки с недвижимостью:

1. Необходимо перейти от подхода «все или ничего» к заранее определенным механизмам экономической адаптации. Современный контракт должен включать формулы корректировки ставок вознаграждения, перераспределения этапов и согласованного продления сроков в случае аномальных колебаний процентных ставок, задержек в лицензировании, не зависящих от сторон, или существенных изменений в налогообложении.

2. Требуется многоуровневая архитектура обеспечения. Вместо того чтобы полагаться на абсолютные гарантии, которые могут обрушить девелопера при точечном дефиците денежных потоков, необходимо создавать механизмы закрытого сопровождения, прозрачность калькуляции и поэтапную защиту, которые обеспечат права владельцев земли и покупателей, не доводя проект до неплатежеспособности.

3. Необходимо создать профессиональные и быстрые механизмы принятия решений. Зависимость от судебной системы для разрешения споров в ходе реализации проекта может нанести ему ущерб. Соглашения должны включать механизмы быстрого и обязательного принятия решений с помощью решающего оценщика, инженера или согласованного арбитра, которые смогут вынести решение в течение дней или недель, сохраняя при этом непрерывность строительства и приток денежных средств.

Контракт на недвижимость — это не предварительный процессуальный документ, предназначенный для судебного архива, а платформа для управления экономическим партнерством. Конечная цель — не доказательство правоты формулировок, а завершение строительства и передача ключей. Политики должны продолжать структурные реформы, но немедленная ответственность за создание устойчивости в отрасли лежит также на юридическом и девелоперском сообществе. Израильский рынок не может позволить себе продолжать управлять вызовами завтрашнего дня с помощью договорных моделей вчерашнего дня.

Дорон Левита — адвокат и нотариус, сопредседатель комитета по имуществу и недвижимости округа Тель-Авив, «Левита Мазор и партнеры».