Не всё или ничего: как рефинансировать только дорогую часть ипотеки
Рыночные условия сделали переменные ставки, взятые в период нулевых процентов, значительно дороже текущих банковских предложений. Грамотная диагностика ипотечного портфеля, готовность к частичному рефинансированию и отказ от заблуждений об «уже выплаченных процентах» могут сэкономить значительные средства. Разбираемся, когда рефинансирование действительно выгодно.
Когда процентные ставки в экономике находятся на пике, а инфляция обесценивает сбережения, экономическая реальность меняется. В новой серии колонок мы упрощаем сложные финансовые темы, предоставляя практические советы по управлению капиталом.
Автор колонок — Томер Варон, ведущий подкаста «Деньги самой жизни», автор книги «Так берут ипотеку» и финансовый консультант компании RiseUp.
Учитывая, что процентная ставка Банка Израиля достигла 3,5%, дискуссия о рефинансировании ипотеки становится всё более актуальной. В 2025 году было рефинансировано около 69 тысяч кредитов на сумму 43,6 млрд ₪. Однако, учитывая общий портфель ипотечных кредитов в банках, превышающий 660 млрд ₪, многие семьи всё еще могут улучшить свои условия.
Что такое рефинансирование?
Если коротко: это оформление новой ипотеки на текущих условиях взамен старой. Это позволяет изменить структуру кредита, процентные ставки, сроки и размер ежемесячного платежа.
В обсуждениях часто звучат фразы: «Я взял ипотеку под нулевой процент, улучшать нечего» или «Я уже выплатил большую часть процентов». Это три главных мифа, которые могут стоить вам дорого.
1. «У меня ставки из прошлого»
Те, кто брал ипотеку в 2020–2021 годах, действительно получили низкие начальные ставки. Но в переменных маршрутах механизм обновления ставки остался прежним. Процентная ставка состоит из стоимости «сырья» (доходность гособлигаций) и банковской маржи. Когда стоимость денег была нулевой, даже высокая маржа давала низкий общий процент. Сегодня, когда стоимость денег выросла до 4%, та же маржа превращает кредит в 7% годовых.
Парадоксально, но именно те, кто брал ипотеку в годы «нулевых ставок», сегодня имеют больше шансов на выгодное рефинансирование, так как маржа в новых кредитах была значительно сокращена.
2. Гибкость решений
Ипотека — это портфель из нескольких кредитов. У каждого маршрута свой риск и ставка. Нет необходимости менять всё: можно рефинансировать только один конкретный «дорогой» маршрут, оставив выгодные фиксированные части без изменений. В некоторых случаях возможен залог второй очереди в другом банке, что создает конкуренцию между кредиторами.
3. «Я уже выплатил проценты»
В каждом платеже по методу Шпицера мы платим и тело кредита, и проценты. Но проценты не выплачиваются «вперед». Единственный вопрос при рефинансировании — можно ли с этого момента платить меньше или снизить риск. Прошлое не имеет значения.
Важно сравнивать три показателя: новый ежемесячный платеж (соответствует ли он вашему бюджету), объем процентов через 5–10 лет и общую стоимость кредита до конца срока.
Итог
Не каждую ипотеку стоит рефинансировать. Хорошая ипотека — это та, что соответствует вашему образу жизни, а не просто самая дешевая. Не позволяйте цифрам экономии затмить тот факт, что ежемесячный платеж должен оставаться комфортным, позволяя вам инвестировать в другие важные сферы жизни.