Поиск наследников заброшенных земель: профессия, приносящая шестизначные доходы

Представьте, что вам звонит незнакомец и сообщает о правах на земельный участок, который стоит целое состояние. Большинство людей воспримут это как попытку мошенничества, однако на рынке недвижимости существует узкая ниша: профессиональный поиск владельцев и наследников заброшенных земель. И такой звонок может оказаться абсолютно реальным.

Михаэль Строд, 62-летний отец десятерых детей, превратил это редкое занятие в свою профессию. «Я, по сути, занимаюсь поиском земель, или, точнее, поиском наследников», — объясняет он.

«В Израиле до сих пор много заброшенных участков, что связано с историей еврейского народа. Люди приобретали здесь землю, живя за границей, — либо ради выкупа земель, либо в качестве инвестиций», — продолжает Строд. Речь идет преимущественно об активах, купленных более 80 лет назад, еще до основания государства.

Михаэль Строд

• Личное: 62 года, женат, 10 детей, проживает в Алуме.

• Профессиональное: специалист по поиску земель и наследников.

• Жизненное кредо: наслаждаться каждым моментом.

Строд начал свой путь как маклер в Беэр-Шеве, где впервые столкнулся с феноменом заброшенной недвижимости. «Средний день поисковика начинается с изучения 20–30 дел. Иногда, чтобы установить имя наследника, приходится переворачивать всё вверх дном», — говорит он. Во многих случаях зацепки не приводят к результату, и часы работы оказываются потраченными впустую.

Когда удается найти владельцев или их контакты, первый звонок становится решающим моментом. Строд всегда представляется, называет свою сферу деятельности и указывает адрес офиса, чтобы развеять опасения в мошенничестве. Тем не менее, признается он, преодолеть барьер недоверия удается не всегда: «Есть люди, которым я могу принести хорошие деньги, а они не желают слушать».

Если стороны приходят к соглашению, подписывается договор, определяющий размер гонорара и сроки оплаты. Важно отметить, что Строд получает вознаграждение только после того, как наследники продают найденную недвижимость и получают средства.

---

Сложности процесса

Поиск наследников — это лишь начало. Часто необходимо найти всех совладельцев участка, приобретенного еще во времена Османской империи. Регистрация была иной, границы участков изменились, а документы зачастую утеряны. Следующим этапом становится объединение и разделение участков, что требует привлечения профильных специалистов.

Поиск земель также сопряжен с вопросами налогообложения и градостроительного планирования. Что находится на участке сейчас? Что планируется построить? Где именно он расположен?

Строд приводит пример: «Отец моего друга узнал, что владеет долей в участке, где раньше было футбольное поле «Маккаби Хадера». Родители купили землю через сельскохозяйственное общество до основания государства, и друг даже не подозревал о своем наследстве. Когда компания «Аура» решила выкупить землю, ликвидатор общества был обязан найти наследников. В итоге люди получили чеки на несколько тысяч шекелей».

Потенциал и масштаб

Одна из первых сделок Строда иллюстрирует потенциал этой сферы. Он нашел участок площадью 600 кв. м в районе Хадеры и вышел на наследницу, проживающую в Чикаго. Она знала об одном участке, но не подозревала о существовании дополнительного клочка земли, зарегистрированного на ее имя. В этом случае, по просьбе владелицы, комиссионные были выплачены до продажи недвижимости.

Бывают и крайне сложные случаи. «Участок с самым большим количеством наследников — 60–70 человек — находился на северо-востоке Кирьят-Аты, в проекте Гиват-Каланийот. В 30-х годах прошлого века одинокий еврей купил там землю и умер бездетным. Мне пришлось искать и собирать все ветви семьи», — рассказывает Строд. Его секрет прост: найти в семье лидера, ответственного взрослого, за которым пойдут остальные.

Иногда владельцем является зарубежная структура. «Сейчас я занимаюсь участком площадью 100 кв. м, приобретенным около 1890 года в центре Иерусалима. Я заказал выписку из Табу и обнаружил странное название. Изучив историю района, я понял, что это за орган, и привлек адвоката из той же страны, чтобы лучше понимать менталитет», — делится он.

Хотя Строд не раскрывает размер гонорара, он признает, что в отдельных случаях сумма может быть шестизначной. Весь процесс — от поиска людей до реализации актива — занимает от двух до четырех лет.

---

Роль государства

На вопрос о том, должно ли государство активнее заниматься заброшенными землями, Строд отвечает утвердительно. В Министерстве юстиции за это отвечает Генеральный опекун. Согласно его отчету, в 2024 году было найдено 118 земельных участков, владельцы или наследники которых были установлены. В 2023 году — 105, а в 2022 году — 194 участка.

Генеральный опекун подчеркивает, что имущество под его управлением не переходит в собственность государства автоматически. Ведомство активно ищет владельцев, публикуя информацию на своем сайте. Если после комплексных поисков наследники не найдены, активы переходят в собственность государства, однако права правообладателя сохраняются даже после этого: он может доказать свое право и получить актив или его стоимость.