Почти 7% сделок отменены: почему покупатели жилья на юге сдаются первыми?
Юг стал одним из регионов, где акции 10/90 и 20/80 позволили покупателям войти в сделку с минимальным капиталом. Сейчас, когда наступает срок крупного платежа, сочетание высоких процентных ставок, ограниченной платежеспособности и снижения цен на квартиры в некоторых проектах меняет экономический расчет. В районе Беэр-Шевы доля отмен сделок 2023 года приблизилась к 7%, что значительно выше среднего показателя по стране.
Данные о том, что около 475 из 1821 отмененных сделок приходятся на район Беэр-Шевы, сами по себе являются лишь частью картины. В Негеве в последние годы было заключено большое количество сделок по покупке новых квартир, поэтому относительно высокий уровень отмен закономерен. Однако более показательной является доля отмен от общего числа подписанных договоров. В сделках 2023 года этот показатель в районе Беэр-Шевы достиг 6,5–7% по сравнению с 3,6–4% в среднем по стране и около 2,3% в районе Тель-Авива.
Почему именно юг?
Первое объяснение кроется в финансовых акциях. Юг в последние годы стал центром моделей 20/80, 10/90 и аналогичных схем. Подрядчик требовал внести небольшую сумму при подписании, а основную часть — ближе к моменту передачи квартиры. При стоимости жилья в 1,4 млн ₪ сделка 15/85 требует около 210 тысяч ₪ на начальном этапе, оставляя почти 1,2 млн ₪ на потом. Для домохозяйств с ограниченным капиталом это был способ выйти на рынок и отложить выплату крупной ипотеки на два-три года.
Эта отсрочка была ключевым фактором привлекательности, но она также откладывала проверку реальной платежеспособности. Когда наступает срок передачи квартиры, банк проверяет доходы, обязательства и размер собственного капитала. Учитывая, что процентные ставки по ипотеке сейчас значительно выше, чем в период до их повышения, тот же кредит требует более высокого ежемесячного платежа. На юге этот вопрос стоит особенно остро: при более низких ценах на квартиры по сравнению с Гуш-Даном, уровни зарплат и собственного капитала у покупателей также ниже.
Эрозия цен и рыночная конъюнктура
Второй фактор — стоимость самой недвижимости. Покупатели, подписавшие договоры в 2023–2024 годах, рассчитывали на высокие цены. Однако с тех пор продажи ослабли, запас квартир увеличился, и в ряде проектов появились скидки и более выгодные условия. Если семья подписала договор на квартиру за 1,55 млн ₪, внеся 15%, а два года спустя аналогичный объект предлагается за 1,4 млн ₪, то даже штраф за отмену сделки в десятки тысяч шекелей может стать экономически оправданным.
Ситуация усугубляется, когда оценка оценщика оказывается ниже контрактной цены. Банк рассчитывает размер финансирования исходя из стоимости недвижимости, которую он признает. Если оценщик оценивает квартиру в 1,4 млн ₪ при цене контракта в 1,55 млн ₪, от покупателя требуется внести дополнительный капитал именно тогда, когда он уже с трудом завершает сделку.
Сколько стоит отменить сделку?
Стоимость выхода из договора может варьироваться от десятков до сотен тысяч шекелей. Во многих контрактах установлена согласованная компенсация в размере около 10% от цены квартиры. Для объекта стоимостью 1,5 млн ₪ это около 150 тысяч ₪, для 2 млн ₪ — 200 тысяч ₪.
На практике средняя компенсация, которую платили покупатели на юге, составляла около 20 тысяч ₪. Часть застройщиков предпочитают быстрое урегулирование, чтобы вернуть квартиру в продажу, и соглашаются на частичную выплату. Однако в дорогих сделках в Тель-Авиве фиксировались суммы, приближавшиеся к полумиллиону шекелей. Итоговая стоимость отмены зависит от стадии сделки, условий контракта и способности сторон прийти к соглашению.
