Раскрытие данных об акциях застройщиков не помогло прояснить реальные цены на квартиры
Управление по ценным бумагам обязало девелоперов отчитываться о стоимости финансовых льгот в ценах на жилье по итогам 2025 года. Однако большинство компаний ограничились лишь общими цифрами, что не позволило рынку получить ясное представление об эффективной стоимости сделок.
«Как бы сказать помягче — каков размер ожиданий, таков и размер разочарования». Так описала заместитель главного экономиста министерства финансов Галит Бен-Наим способ отражения финансовых льгот в отчетности компаний жилой недвижимости, завершающих публикацию результатов за 2025 год. После того как Центральное статистическое бюро (ЦСБ) сообщило о росте цен, а Управление по ценным бумагам обязало застройщиков раскрывать данные о скидках и льготах, участники рынка ожидали получить прозрачную картину «истинных» цен. Однако выяснилось, что скрытого по-прежнему больше, чем явного.
Волна маркетинговых акций, захлестнувшая отрасль, побудила регулятора выпустить директивы для повышения прозрачности. На ежегодной конференции департамента корпораций аудитор Фрида Аббас, ответственная за сектор недвижимости, отметила, что Управление выявило «ряд существенных ошибок» в отчетах — от завышенной оценки доходов до игнорирования затрат на финансирование, связанных с предоставлением льгот.
Ожидания прозрачности против реальности
Новые требования предполагали раскрытие данных, позволяющих оценить влияние акций на стоимость квартир. На практике извлечь информацию о реальных скидках из отчетов крайне сложно.
Матан Шитрит, главный экономист «Феникс», отмечает: «Существовало ожидание более четкого представления данных, в частности цен продажи за вычетом льгот, чтобы лучше понять эффективную стоимость сделок. На практике информация не всегда приводится в концентрированном виде в специальных таблицах, а зачастую скрыта в примечаниях или пояснениях».
Шмуэль Бен-Ари, заместитель генерального директора по инвестициям в Pioneer Wealth Management, добавляет: «Отчеты за 2025 год показывают, что акции по финансированию стали центральным инструментом продаж. Например, в компании «Аура» около 80% квартир были реализованы через такие программы или государственные субсидии. Компании соблюдают формальные требования, указывая на отсрочки платежей или субсидирование процентов, но не представляют эффективную цену после всех льгот. Тот, кто смотрит только на номинальную цену сделки, упускает существенную часть картины».
Галит Бен-Наим утверждает, что ряд компаний проигнорировали требование представить цену за кв. м за вычетом стоимости льгот и сравнить показатели 2025 года с 2024 годом. Также отсутствует разделение между продажами по программе «Цена для новосела» и другими акциями, что делает невозможным расчет влияния на среднюю цену.
Примеры отчетности застройщиков
Крупнейший застройщик Израиля, компания «Димри», ограничилась общим абзацем: «Объем продаж на льготных условиях финансирования в отчетном году составил около 46% от общего объема, при этом около 29% сделок были совершены путем линейной рассрочки платежей и около 17% — путем кредитов от застройщика». Несмотря на эти данные, вывести из них размер реальной скидки невозможно.
Компания «Азорим» сообщила, что около 85% договоров купли-продажи включали льготные условия оплаты. Хотя в компании отметили, что эти расходы вычитаются из доходов, перевести их в размер скидки на конкретную квартиру крайне затруднительно.
В отчетах «Аншей ха-Ир» указано, что около 46% жилья было продано по акциям «20/80», а финансовая льгота на кв. м варьировалась от 2 000 до 3 000 шекелей, что отражает среднюю скидку в 3%. Однако компания не уточнила, какие именно квартиры попали под эти условия.
Компания «Прашковски» зафиксировала рост продаж с 152 единиц в 2024 году до 393 в 2025-м. Однако основной объем пришелся на проект «Морדות Линкольн» в Хайфе в рамках программы «Цена для новосела», по которому компания также зарезервировала убытки.
По оценкам Матана Шитрита из «Феникс», стоимость льгот колеблется в диапазоне от 5% до 10% от объема продаж в рамках акций. Он подчеркивает: «Выбор смотреть на стоимость льгот по отношению к квартирам, проданным с дисконтом, а не к общему объему продаж, является принципиальным, так как включение в расчеты квартир по госпрограммам затушевывает картину сделок на свободном рынке».
Похоже, что Управление по ценным бумагам удовлетворилось самим фактом упоминания акций в отчетности. Вопрос же выявления истинных цен на квартиры в текущих реалиях остается открытым, и мяч здесь возвращается на сторону ЦСБ.
