Рынок аренды в Израиле страдает от затяжного структурного сбоя
Из года в год всё больше израильтян живут в арендованном жилье, однако отсутствие институционального регулирования и доминирование частных арендодателей создают неопределенность. Эксперты отрасли предлагают решения для превращения долгосрочной аренды в стратегический мейнстрим.
В Израиле насчитывается чуть более 3 миллионов жилых квартир, согласно последним данным Центрального статистического бюро. Почти 70% из них (около 2,1 миллиона) находятся в собственности, а около 30% — это арендное жилье, что составляет примерно 892 тысячи квартир. Подавляющее большинство этих объектов принадлежит частным лицам, в то время как решения по долгосрочной аренде в едином владении занимают лишь малую долю рынка. Высокие цены на недвижимость вынуждают домохозяйства переходить на аренду, однако отсутствие упорядоченной системы сдерживает развитие сектора, что ведет к росту цен. В последние годы, на фоне снижения стоимости покупки жилья, арендная плата, напротив, продолжает расти.
Частные застройщики неохотно работают в этом сегменте из-за ухудшения условий налоговых льгот и роста процентных ставок, снижающих экономическую целесообразность проектов. Государство также действует недостаточно активно, что приводит к дефициту предложения.
«Рынок аренды в Израиле страдает от затяжного структурного сбоя», — отмечает Амит Готлиб, председатель Организации подрядчиков и строителей округа Тель-Авив и центра. По его словам, доминирование частных инвесторов создает неопределенность, не позволяя домохозяйствам планировать жизнь на долгосрочную перспективу. Готлиб подчеркивает, что проекты городского обновления, такие как «Пинуй-Бинуй», а также потребность в жилье для семей, пострадавших в ходе нынешней операции, создают дополнительное давление на рынок, который уже испытывает нехватку предложения.
Путь к институциональной аренде
Эксперты сходятся во мнении, что решение проблемы лежит в переходе к институциональной модели. Эяль Хендлер, председатель группы «Кнаан», утверждает: «Решение придет не от частного арендодателя, а от институциональных структур. Когда компания строит и эксплуатирует сотни квартир под одной крышей, она обеспечивает профессиональное управление, долгосрочные контракты и стабильность. Это не просто инвестиция, а социальная инфраструктура».
Ронит Эшед Леви, генеральный директор «Африка Исраэль Мегурим», добавляет, что для превращения аренды в мейнстрим необходимо перейти от концепции временного решения к упорядоченной политике, включающей целевые проекты и четкое регулирование, особенно в центрах спроса.
Роль компании «Дира ле-хаскир»
Государственная компания «Дира ле-хаскир» была призвана изменить ситуацию. Хаим Фроймович, председатель компании, сообщает, что в настоящее время более 30 000 единиц жилья находятся на стадиях маркетинга, заселения и строительства, а еще более 100 000 — в процессе планирования. «Только в 2025 году были закрыты тендеры на более чем 4 600 единиц жилья», — отмечает он, добавляя, что рынок становится все более привлекательным для крупных страховых и строительных компаний.
Однако критики, такие как Амир Хеллер, заместитель генерального директора группы «Альмог», указывают на необходимость дополнительных стимулов: «Сегодня нет значительных льгот, которые делали бы экономическую модель аренды привлекательной для застройщиков, учитывая высокие затраты на финансирование». Он предлагает выделять земли под аренду по сниженным ценам и предоставлять налоговые преференции.
Мировой опыт и уроки для Израиля
Гидеон Грациани, эксперт по недвижимости в США, отмечает, что американский рынок аренды, крупнейший в мире, работает иначе. Там нет единого государственного закона об аренде — регулирование осуществляется на уровне штатов и муниципалитетов. В большинстве районов США царит свободный рынок, где владельцы могут повышать арендную плату без ограничений. Тем не менее, институциональная концентрация в таких городах, как Атланта или Джексонвилл, обеспечивает стабильность предложения.
Для Израиля ключевым уроком является необходимость создания прозрачной экосистемы: от цифровых платформ для поиска жилья до четких стандартов ответственности за ремонт и механизмов обновления арендной платы. Как резюмирует адвокат Галь Хассон, долгосрочная аренда станет мейнстримом только тогда, когда она превратится в экономическую модель, выгодную всем сторонам, а не будет восприниматься как вынужденный «вариант по умолчанию».
