Рынок недвижимости Израиля: как работать в условиях неопределенности
Ведущие юристы и эксперты обсудили на форуме Duns 100 влияние войны, макроэкономических факторов и технологических изменений на отрасль недвижимости. В центре внимания оказались вопросы городского обновления, сделок комбинации, стагнации офисного рынка и внедрения искусственного интеллекта в юридическую практику.
Сможет ли израильская сфера недвижимости функционировать в условиях непрерывной череды неопределенностей? Как война, процентные ставки, снижение количества сделок и разрыв между планированием и реализацией влияют на юридическую работу в этой области? Это лишь часть вопросов, поднятых в среду на заседании форума Duns 100 для руководителей юридической сферы в области недвижимости. Форум, организованный компанией Dun & Bradstreet, был посвящен рынку жилья, городскому обновлению, сделкам комбинации, состоянию доходной недвижимости, влиянию хайтека на рынок офисов, меняющейся роли адвокатов, а также внедрению искусственного интеллекта в правовую сферу.
В начале заседания Шила Забро-Вайс, старший директор по рейтингам и стратегии в Duns 100, отметила: «Сфера недвижимости может справляться с вызовами. Она не ищет идеальной ситуации, но она ищет определенности. Мы находимся на двухлетнем пике по количеству непроданных квартир. Наблюдается большой рост в планировании и меньший — в реализации. Индекс ипотеки относительно стабилен, но текущая ситуация не отражает реальное положение дел из-за использования баллонных кредитов и двойной регистрации».
По словам Забро-Вайс, сфера городского обновления демонстрирует значительный разрыв между планированием и реализацией: «Наблюдается снижение на 20% в выдаче разрешений по сравнению с 2024 годом. Многие застройщики пересматривают условия доходности, так как финансовая модель городского обновления очень сложна». Она также подчеркнула, что доходная недвижимость находится под давлением из-за стагнации в секторе хайтека. «Мир недвижимости входит в эпоху избирательности. Качество планирования становится важнее его объема. Крупные игроки сильны, потому что они умеют создавать определенность в мире неопределенности».
Юридические аспекты сделок
Адвокат Дани Вичелевски, владелец «Дани Вичелевски, адвокаты», отметил, что шестилетняя череда неопределенности — от пандемии до затянувшейся войны — изменила структуру договоров. «Если раньше фокус был на коммерческих вопросах, сегодня мы видим разделение внутри договоров, призванное уменьшить риски. Например, отношение к войне как к форс-мажору стало нормой. Это смещает акцент с чисто коммерческих аспектов на юридические механизмы хеджирования рисков».
Адвокат Веред Црор-Джерси из Fisher (FBC&Co) подчеркнула важность тщательной проверки (due diligence): «Давление с целью быстрого закрытия сделок не должно идти в ущерб проверке. Мы склонны рассматривать стадию подписания как финишную черту, но на практике — это только начало жизни объекта. Хорошая сделка — это та, которая была построена правильно, где скорость не обходится клиенту слишком дорого».
Адвокат Ран Браз («Леви Тиллер | Нардия | Хар Цви | Браз и партнеры») представил более оптимистичный взгляд: «Мы чувствуем оптимизм застройщиков. Тендеры вернулись к проведению, а недавние продажи проходят по ценам выше оценочной стоимости, что говорит о том, что рынок начинает опережать оценщиков».
Вызовы городского обновления и роль судов
Обсуждая задержки в сдаче квартир, адвокат Эран Орбах отметил изменение в подходе судов: «Есть некая тенденция к пониманию обстоятельств. Застройщик, который строит в Ашкелоне и задержался на три-четыре месяца, не должен подвергаться астрономическим искам. Государство должно было сделать всеобъемлющее признание ситуации в начале войны. Покупателям я рекомендую предпочитать диалог и урегулирование быстрым искам».
Адвокат Хагай Адурам выразил разочарование отсутствием диалога с властями: «Есть хорошие идеи, но их никто не слышит. Министр финансов не понимает отрасль». В свою очередь, адвокат Моше Раз Коэн («Раз-Коэн, Першкар и партнеры») призвал снизить зависимость от банковского сопровождения: «Я напоминаю всем о возможности договора комбинации без банковского сопровождения. Можно открыть дверь и сказать «до свидания» банкам, чтобы снизить их влияние».
Будущее: ИИ и новые энергетические объекты
Обсуждая влияние технологий, адвокат Шай Элиав («Гинди Каспи и партнеры») заявил: «ИИ не заменит нас, но он может ускорить процессы и сэкономить рабочее время. В нашей отрасли мы все еще находимся в XIX веке, когда получение разрешения занимает три года. ИИ поможет оптимизировать процессы контроля и планирования». Адвокат Офер Эвен добавил, что профессия адвоката трансформируется: «Как только мы станем стратегами, которые определяют цели и помогают строить план, мы будем востребованы. Нам платят за опыт, а не за техническую работу».
В завершение адвокат Сэпи Зильберштейн подчеркнул появление новых перспективных направлений: «Под различными отраслями растет новая сфера — сделки для электростанций, серверных ферм и объектов хранения энергии. Это захватывающая область, требующая всесторонних знаний в недвижимости, финансировании и энергетике. Сделки здесь достигают 5 миллиардов шекелей, и это будущее, в котором должны присутствовать все профессионалы отрасли».
