«Самая большая проблема государства — это РМИ. Оно ведет себя как спекулянт землей»
Аудитор Хофит Готсдинер заявила, что Земельное управление Израиля (РМИ) препятствует развитию рынка недвижимости, ведя себя как спекулянт. Эксперты и мэры городов обсудили на конференции в Эйлате основные барьеры для городского обновления, включая бюрократию и отсутствие экономической целесообразности.
«Самая большая проблема государства — это РМИ (Земельное управление Израиля). Оно ведет себя как спекулянт землей», — заявила аудитор Хофит Готсдинер, партнер, глава кластера недвижимости и руководитель направления недвижимости в BDO, на панели, посвященной городскому обновлению на конференции Центра недвижимости в Эйлате 2026. В дискуссии под руководством Готсдинер приняли участие Давид Эвен Цур, мэр Кирьят-Яма; Нисим Гозлан, мэр Беэр-Яакова; Гиль Блулу, исполняющий обязанности государственного оценщика в министерстве юстиции; адвокат и нотариус Дан Хельперт, основатель и владелец «Хельперт и партнеры»; Гили Фейглин, заместитель гендиректора по городскому обновлению в «Цемах Хамерман» из группы Азриэли; Биньямин Барак, оценщик недвижимости и экономист, основатель и партнер в «Мене-Барак — оценка недвижимости и сопровождение проектов», и Сиги Бари, заместитель гендиректора по жилому сектору в Управлении планирования.
По словам Готсдинер, «в последний год было много сделок, на рынке есть голод и много денег. Где это встречается с нами? В структуре сделки. У компаний есть дилемма: сохранять ли контроль над проектом или нет, и это влияет на финансовую отчетность. Если они отказываются от контроля, они могут ускорить получение прибыли. Как аудиторы, мы видим компании, переходящие к тенденции снижения контроля, в том числе из-за эрозии собственного капитала и снижения продаж». По ее словам, способ классификации инвестиций также создает сложности: «Будет ли инвестиция выглядеть как капитал или как обязательство? Инвесторы хотят гарантировать распределение прибыли внутри проекта. Здесь возникает конфликт между сохранением контроля и инвесторами, которые не хотят участвовать в принятии решений».
Кирьят-Ям: ставка на городское обновление
Давид Эвен Цур, отвечая на вопрос о темпах реализации проектов в Кирьят-Яме, отметил: «В 2013 году я был избран в городе с 40 тысячами жителей, а сегодня в нем 52 тысячи — и это без земельного резерва от Управления. Только городское обновление может удержать у нас молодые пары. У соседних Крайот есть большие земельные резервы, и пары убежали туда. Нам осталось только городское обновление». По его словам, город утвердил генеральный план и обозначил зоны для развития. «В Кирьят-Яме 70% жителей живут без защиты (бомбоубежищ). Поэтому было решено, что как минимум 50% строительства будет в рамках городского обновления. Мэрия разрабатывает ТАБА (план застройки) для всех кварталов. Постепенно идет обновление на первой линии у моря, в кварталах, построенных много лет назад с квартирами площадью 60 кв. м. В декабре снесут как минимум 500 единиц жилья на первой линии у моря и построят башни».
Эвен Цур добавил, что мэрия инвестирует в образование и культуру: «Мы не сдаемся — ни в качестве жизни, ни в образовании, ни в культуре. Мы создаем якорь образования, чтобы молодые пары хотели жить у нас. Сегодня мы продаем квартиры по 30 тысяч шекелей за кв. м, и это считается периферией». Он подчеркнул, что основным препятствием остается РМИ. «РМИ — это спекулянт землей. Я отказался в нашем городе от сборов за улучшение (итель ашбаха), чтобы продвинуть защиту для каждого жителя и укрепление зданий. РМИ не готово уступать ни в чем. Мы помечаем синим квартал, который хотим эвакуировать, где есть школа и участки, изъятые у Управления для общественных нужд. После утверждения ТАБА они задерживают подрядчика на два года».
Беэр-Яаков: планирование на десятилетия вперед
Нисим Гозлан рассказал о своем опыте: «Я начал пятый срок с 5 000 жителей и понял, что нужно заниматься старым поселением, которое насчитывает около 1 500 единиц жилья. В 2005 году цена земли была нулевой, и городское обновление было невозможно. Я понял, что нужно строить новые районы, чтобы стоимость земли выросла. Так и случилось — мы заселили около 12 тысяч единиц жилья и строим еще 15 тысяч. Сейчас самое время ускорить проекты "Пинуй-Бинуй" (снос и застройка)». По его словам, цель состоит не только в добавлении жилья, но и в перепланировке кварталов. «Цель — создать качественные районы. Когда строят только ради того, чтобы строить, получаются трущобы. Поэтому я включил все 1 000 дунамов старого поселения в перепланировку. Мы расширили дороги, создали парки и подумали на 50 лет вперед».
Гозлан добавил, что мэрия сама возглавляет планирование: «Мэрия — это тот орган, который планирует город как новый и большой комплекс. Я взимаю 50% сбора за улучшение, и мы не идем на компромиссы, потому что без казны нет финансирования для общественных зданий. Свои войны я веду сам, я не рассчитываю на государство. Застройщики должны понимать, что сбор за улучшение помогает им строить благодаря школам и паркам. Я за то, чтобы давать больше единиц, помогать с коэффициентом и делать проект экономически выгодным. Без общественных зданий и инфраструктуры проекты остановятся после 10% застройки».
Основные препятствия: от бюрократии до стагнации рынка
Гиль Блулу отметил: «Основное препятствие — это состояние рынка. Проекты городского обновления занимают несколько лет. Были проекты, в которых застройщики обещали компенсации — и ситуация изменилась. Сегодня рынок в стагнации, и дошло до того, что застройщики доходят до разрешений на строительство и не выполняют обязательства». По его словам, на периферии проблема стоит острее: «На периферии нет экономической целесообразности, и кто-то должен залезть в карман. В рамках закона о реабилитации есть районы, пострадавшие в Димоне и Араде, и мы работаем над тем, чтобы рекомендовать правительству объявить их зонами реабилитации. Налоговая служба должна продвинуть законодательные изменения, которые дадут кредит за потерю прибыли застройщиком».
Адвокат Дан Хельперт добавил: «Мы видим вещи на уровне земли. Во-первых, бюрократия — это препятствие. По данным ЦСБ, наблюдается рост утверждения ТАБА на 10%, но нет роста количества разрешений на строительство. В дальнейшем мы увидим разрыв между утверждением планов и разрешениями, потому что в местных органах власти образовалось "узкое горлышко"». Он также подчеркнул проблему пожилых жильцов: «Есть много пожилых людей, которые не хотят подписывать документы, и я понимаю почему. Им трудно уехать из дома, а потом вернуться. Нам не хватает данных о капитализации, когда человек хочет получить деньги вместо квартиры. Также необходимо решить вопрос фонда обслуживания, чтобы покрыть разницу в платежах за управление домом, которая иногда вырастает с 200 до 800 шекелей».
Гили Фейглин отметила, что рынок требует новой координации ожиданий: «Стали ли жильцы более гибкими и хотят ли они МАМАД? Они обязаны быть гибкими. Нет застройщика, у которого не было бы проблем с экономической целесообразностью. Оценщики должны объяснять жильцам, почему застройщику нужно пересматривать контракт. Таков рынок сегодня. Нужно ограничить компенсации, и это не повредит конкуренции. Каждый застройщик индивидуален, и нужно обеспечить защиту жителям».
Биньямин Барак предложил три шага для решения проблем: «Нужно ограничить проекты "Пинуй-Бинуй" во времени, со штрафами. Нужно прописать вещи юридически. Кроме того, нужно убедиться, что проекты экономически выгодны, и принять оценку стоимости строительства, которую мы провели. Третий шаг — дать дополнительный запас на случай непредвиденных обстоятельств, таких как война. Так мы увидим быстрые и экономически выгодные проекты».
Сиги Бари заключила: «Сила города — в городском обновлении. Правильное планирование, укрепляющее ценности, позволит городу уверенно шагать вперед. Кирьят-Ям — хороший пример. Мы создали межминистерскую группу для обсуждения всех препятствий. Одним из инструментов является ускоренный маршрут, цель которого — утвердить план за 18 месяцев с момента его зарождения. Это добровольный маршрут, который начинается в эти дни».
