Станет ли ваш дом неликвидным активом? Климатический кризис угрожает рынку ипотеки

В ходе операции «Железные мечи» по всему Израилю были зафиксированы многочисленные повреждения имущества: здания пострадали от ударных волн, многие квартиры получили повреждения от осколков и прямых попаданий ракет. Согласно данным компенсационного фонда Налогового управления, за 40 дней операции было подано более 28 тысяч исков о возмещении ущерба имуществу, из которых около 18 тысяч — в связи с повреждением строений.

Наряду с видимым ущербом, нанесенным войной, обнаруживается другая, еще более обширная арена, источником которой является климатический кризис: в последние годы рост частоты и интенсивности экстремальных явлений, таких как наводнения и пожары, заставляет страховые компании по всему миру сокращать покрытие, повышать стоимость полисов и даже полностью избегать страхования недвижимости в целых районах. В такой ситуации дома могут потерять в цене просто потому, что их становится невозможно застраховать или продать. Могут ли целые регионы мира стать недоступными и с экономической точки зрения?

В разных частях света этот сценарий уже давно перестал быть теоретическим. В США страховые компании сокращают свою деятельность в районах, определенных как зоны высокого риска. Некоторые из них прекращают предлагать новые полисы или даже аннулируют существующие покрытия, в то время как другие резко и драматично повышают премии. В Калифорнии, например, речь идет в основном о районах, подверженных лесным пожарам — явлению, ставшему в последние годы особенно частым и разрушительным. Во Флориде, напротив, речь идет о районах, склонных к наводнениям и ураганам, которые за последнее десятилетие также стали более мощными и частыми.

Всеобъемлющее американское исследование, проанализировавшее десятки миллионов страховых полисов, показало, что страховые премии для домов выросли более чем на 30% с 2020 года. Самый резкий рост был зафиксирован в районах, подверженных прямым климатическим рискам. Из исследования также следует, что в зонах с особенно высоким климатическим риском были зафиксированы скачки цен, значительно превышающие средние показатели, наряду со снижением количества новых полисов, которые страховые компании готовы выпускать.

Глубинные изменения на страховом рынке

Эти данные являются частью более широкой картины глубоких изменений в том, как климатические риски трансформируются в экономические. Профессор Колин Прайс с кафедры геофизики Тель-Авивского университета и член форума климатологов объясняет, что речь идет не о временной реакции страхового рынка, а о фундаментальном изменении, основанном на данных, накопленных за десятилетия.

«Если в начале 80-х годов в мире фиксировалось около 200 крупных природных явлений в год, то сегодня мы уже находимся на уровне более 800 явлений в год», — отмечает он. Прайс подчеркивает, что основной рост обусловлен явлениями, напрямую связанными с изменением климата — такими как наводнения, ураганы, пожары и волны жары, — а не более стабильными геологическими процессами, такими как землетрясения или цунами.

Для страховых компаний это имеет разрушительные последствия: модель риска, на которой отрасль основывалась десятилетиями, размывается. «Страховые компании привыкли работать с относительно стабильной частотой событий, но когда ущерб наносится снова и снова, и иногда с частотой в несколько лет вместо одного раза в несколько десятилетий, они просто теряют деньги», — объясняет Прайс.

Немедленным результатом становится резкое удорожание премий или отказ в предоставлении страховки целым районам. По утверждению Прайса, это только начало процесса: как только страховые компании перестают страховать, расходы перекладываются на правительства и, в конечном итоге, на общественность через налоги. Это эффект домино, который иллюстрирует, насколько климатический кризис является не только экологическим вопросом, но и значимым экономическим фактором, который повлияет на всех нас.

Эта тенденция несет широкие последствия для всего рынка жилья. Когда полисы не продлеваются или экстремально дорожают, владельцы недвижимости оказываются в ловушке: у них нет действующей страховки, и в результате банки отказываются выдавать им новые ипотеки или рефинансировать существующие ссуды. Так возникает феномен «узников ипотеки» — ситуация, при которой владельцы недвижимости не могут продать свой дом или переехать, даже когда стоимость объекта неуклонно снижается. Параллельно рынок уже начинает заново оценивать риски: цены на недвижимость в уязвимых районах падают, и иногда открывается растущий разрыв между теоретической стоимостью объекта на бумаге и реальной возможностью реализовать его на рынке.

Останутся ли все районы пригодными для проживания?

Более широкий взгляд выявляет концептуальное изменение в вопросе о том, какие районы считаются пригодными для проживания. «Есть районы, особенно вдоль побережий в США или внутри лесных зон в Калифорнии, где страховые компании просто не готовы больше страховать, потому что риск там уже не теоретический, а почти верный», — говорит Прайс.

По его словам, в таких случаях домовладельцы вынуждены выбирать между выплатой астрономических премий и полным отказом от страховки — опасный шаг, который иногда приводит к постепенному запустению целых районов. «Когда нет страховки, люди должны брать весь риск на себя или просто переезжать в другое место», — говорит он. Он добавляет, что даже когда государство вмешивается и предоставляет сеть безопасности, речь идет лишь об ограниченном и временном решении. В конечном счете, когда частный рынок и государственный сектор с трудом несут расходы, возникает вопрос, насколько вообще можно продолжать заселять эти районы. Тем самым климатический кризис начинает заново формировать не только страховой рынок, но и саму мировую карту проживания.

В Израиле также начинают появляться первые признаки подобной тенденции. Профессор Прайс подчеркивает, что в то время как во многих районах мира основной риск касается зданий и инфраструктуры из-за наводнений или ураганов, в Израиле основное влияние на данный момент иное. «В Израиле влияние меньше сказывается на зданиях и больше на сельском хозяйстве», — объясняет он. Рост частоты и интенсивности волн жары, засух и других экстремальных явлений наносит прямой удар по урожаю и продовольственной безопасности.

Тем не менее, и в сфере израильской недвижимости могут проявиться последствия, подобные тем, что наблюдаются в мире. «В районах с более высоким риском, таких как Иерусалимские горы или Кармель, где много растительности в непосредственной близости от зданий, в будущем можно ожидать больше мощных пожаров», — говорит он. Прайс предполагает, что в соответствии с этим страховые компании в Израиле могут начать переоценивать эти риски. Это будет означать возможный рост премий и изменение условий покрытия в конкретных районах, даже если это явление в стране еще не развито так, как в США или Европе. Наряду с этим он напоминает, что в Израиле значительная часть борьбы с климатическим и природным ущербом опирается на государственные бюджеты. Поэтому, даже если рыночный механизм действует здесь немного иначе, конечный результат схож: экономический риск не испаряется, он просто переходит с частного рынка на плечи всей общественности.

Статья подготовлена «Завит» — агентством новостей Израильской ассоциации экологии и наук об окружающей среде.