Тихий крах застройщиков: как прибыль сократилась с 15% до 4%
Один из проектов компании «Гешем ле-Мишкан» в Димоне наглядно демонстрирует кризис в строительном секторе. Снижение цен на квартиры всего на 5% или аналогичный рост индекса затрат на строительство способны превратить валовую прибыль застройщика в убыток.
Ровно год назад, при ставке Банка Израиля в 4,5% и надеждах на скорое завершение кризиса, компания «Гешем ле-Мишкан» прогнозировала валовую прибыль в размере 21 миллиона шекелей (15% от выручки) по своему новому проекту в районе Мамшит в Димоне, включающему 123 квартиры. Часть жилья в рамках программы «Мехир ле-Мишкан» реализовывалась по субсидированной цене 5 500 шекелей за кв. м.
Спустя год ситуация изменилась. В отчетности за 2025 год компания указывает, что ожидаемая прибыль сократилась до 6,1 миллиона шекелей, что составляет лишь 4% от выручки. Более того, снижение рыночных цен на 5% или сопоставимый рост индекса затрат на строительство приведут проект к валовому убытку. По оценкам компании, такое падение цен «срежет» 6,9 миллиона шекелей из выручки, а рост затрат добавит 6,6 миллиона шекелей расходов, полностью нивелируя прибыль. Для достижения текущего прогноза в 6 миллионов шекелей компания рассчитывает выручить за 58 оставшихся квартир около 72 миллионов шекелей, исходя из цены 9 565 шекелей за кв. м.
Можно забыть о положительном балансе и чистой прибыли
Резкое сокращение маржи более чем на 70% за год, несмотря на стабильные темпы продаж, в компании объясняют обновлением данных о затратах на строительство и получением «нулевого отчета». Председатель «Гешем ле-Мишкан» Шамгар Вакнин отмечает: «Мы не предвидели столь высокой стоимости исполнения. Продажи идут хорошо, но строительные работы стали крайне сложными, особенно в Димоне, где ощущается нехватка подрядчиков и поставщиков, готовых работать в отдаленном регионе. Земля была приобретена в 2021 году, когда затраты на исполнение были на 40% ниже».
Важно понимать, что речь идет о валовой прибыли — выручке за вычетом прямых затрат на строительство. Если прибавить к этому административные расходы, маркетинг (включая спонсорство футбольного клуба «Бейтар Иерусалим») и, что критически важно, расходы на обслуживание кредитов в условиях высокой процентной ставки, становится очевидно, что о чистой прибыли в проекте говорить не приходится.
Компания дважды привлекала капитал на рынке за последние два года, заняв около 160 миллионов шекелей. Ставки по этим займам были крайне высокими: 9,14% в июле 2024 года и 9,53% в августе 2025 года. С учетом комиссионных реальная стоимость заимствований превышает 10%. Застройщик вынужден брать кредиты под двузначный процент для финансирования проектов с доходностью в несколько процентов, что создает серьезные финансовые риски.
Несмотря на спрос — на последнюю лотерею 20 оставшихся субсидированных квартир в Димоне записалось 19 142 человека — текущие цены и строительные расходы не оставляют застройщикам достаточной маржи. Вне рамок субсидированных программ предложение в городе значительно превышает спрос: за последнее десятилетие здесь были реализованы земли под 5 000 новых квартир, при этом численность населения остается на уровне 40 тысяч человек.
Проекты в стадии реализации: запаса хватит на 70 лет
Портфель «Гешем ле-Мишкан» включает 10 052 единицы жилья, что на 30% больше, чем в конце 2024 года. При текущих темпах продаж (142 квартиры в 2025 году) этого объема хватит на 70 лет. Однако около 65% портфеля составляют проекты городского обновления и соглашения о комбинации, которые не требуют немедленных вложений, но их реализация остается неопределенной. Недавно компания продала остаток земли в Димоне, полученный в 2021 году, за 35 миллионов долларов, чтобы привлечь «живые» деньги.
Звезды недели
Отлично: рыночные силы убеждены в устойчивости
После двух с половиной лет изнурительных конфликтов, когда на север страны продолжают падать ракеты, а тысячи солдат ЦАХАЛ находятся в Газе и Ливане, инвесторы демонстрируют удивительный оптимизм. Несмотря на геополитическую неопределенность, Тель-Авивская фондовая биржа и шекель обновляют рекорды. Сила израильской валюты и акций свидетельствует о том, что рынок капитала убежден в статусе Израиля как экономической и оборонной державы.
Недостаточно: квартира отдаляется от иностранных резидентов
На фоне укрепления шекеля важный сектор иностранных покупателей столкнулся с резким ростом стоимости жилья в долларовом эквиваленте. За год доллар ослаб почти на 20%, а евро — на 15%. Для потенциального покупателя из-за рубежа квартира стоимостью 3 миллиона шекелей сегодня требует около миллиона долларов, тогда как в начале 2025 года эта сумма составляла менее 800 тысяч долларов. Это делает израильскую недвижимость менее доступной для евреев диаспоры, которых, по данным ЦСБ, насчитывается около 8,6 миллиона человек за пределами Израиля.
