Цены на землю в Израиле: рост на 250% за два десятилетия и последующее падение

Индекс цен на землю, впервые опубликованный Центральным статистическим бюро в составе индекса потребительских цен, дает новое представление о начальном этапе цепочки создания стоимости в недвижимости — приобретении земли. Данные показывают, что с 2004 года цены на землю под жилищное строительство в Израиле выросли примерно на 250%, что сопоставимо с динамикой цен на квартиры за тот же период.

Тем не менее, в последние годы произошел резкий разворот. В 2025 году индекс цен на землю снизился примерно на 4,9% по сравнению с 2024 годом, а совокупное падение после пика, зафиксированного в 2022 году, составило около 25%.

Ширан Леви, эксперт по сделкам в сфере планирования и строительства, отмечает, что новый индекс позволяет проследить скрытые процессы на рынке недвижимости. По ее словам, земля стала своеобразным амортизатором отрасли. Застройщики сегодня сталкиваются с высокими затратами на финансирование, дорогими процентными ставками и ростом расходов на строительство. Поскольку переложить все издержки на покупателей квартир затруднительно, корректировки происходят на этапе покупки земли за счет снижения ценовых предложений и переоценки рисков.

Данные также выявляют значительные различия между типами земель. Цены на землю для многоэтажного строительства в 2025 году снизились на умеренные 3,9%, тогда как стоимость земли для малоэтажного строительства (частных домов) рухнула на 18,1%.

«Данные свидетельствуют о сохраняющемся спросе на квартиры в центрах городов и районах с высоким спросом», — говорит Леви. Напротив, рынок малоэтажного строительства, требующий большего собственного капитала и более чувствительный к стоимости финансирования, переживает значительное замедление и резкое снижение аппетита застройщиков к риску.

На рынке новых квартир также заметны изменения. Согласно данным Центрального статистического бюро, цены на новые квартиры снизились примерно на 4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при этом доля сделок в рамках государственных программ субсидирования выросла до 38,7% от общего объема против 28,8% в предыдущий период. По оценке Леви, если исключить влияние субсидируемых сделок, реальное снижение цен на новые квартиры составляет всего около 0,7%. Это означает, что силы свободного рынка сохраняют относительную стабильность, а общая картина существенно искажается государственным вмешательством.

Индекс также указывает на ценовую коррекцию в отрасли. После периода, когда цены на землю росли быстрее, чем цены на квартиры, разрывы, возникшие до 2022 года, начали сокращаться на фоне удешевления земли и замедления девелоперской активности.

Несмотря на волатильность последних лет, в отрасли полагают, что израильский рынок недвижимости остается стабильным инвестиционным инструментом в долгосрочной перспективе. Однако новая операционная среда вынуждает застройщиков внедрять более гибкие модели, включая сделки комбинации, партнерства и сложные структуры финансирования, направленные на снижение рисков и сохранение экономической целесообразности. «Нынешняя эпоха требует более точного управления рисками и тщательного планирования на каждом этапе сделки», — заключает Леви. Новый индекс впервые дает четкую картину происходящего на рынке земли и иллюстрирует влияние экономических факторов на решения застройщиков и будущее жилищного рынка в Израиле.