Рынок покупателей: как понять, выгодна ли скидка на самом деле
Настоящая скидка на квартиру измеряется не по прейскуранту, а относительно рыночной стоимости и минимальной цены, по которой застройщик готов продать объект. Анализ аналогичных сделок, условий финансирования и использование рычага в виде наличных средств помогут отличить маркетинговую акцию от действительно выгодного предложения.
Что такое скидка на квартиру? Как относиться к застройщику, который снижает первоначальную цену объекта? Является ли это реальной скидкой или лишь маркетинговым ходом? Определение истинной выгоды на рынке недвижимости — задача не из простых.
Рассмотрим это на примере компании «Першковски», которая проводит 72-часовой цифровой аукцион по шести своим проектам в Хайфе, Герцлии, Тель-Авиве и Ашдоде. «Мы проанализировали цены на аналогичные проданные объекты и применили двузначные скидки, установив минимальные пороги для аукциона», — поясняет председатель компании Йоси Першковски. По его словам, снижение цен составило от 10% до 15% и более.
Примеры минимальных цен: в проекте HaGaDa (Тель-Авив) — 5,2 млн шекелей, в Галиль-Ям (Герцлия) — 3,12 млн шекелей, в Рамат-ха-Наси (Хайфа) — 1,9 млн шекелей за 4-комнатную квартиру. Наша проверка показала, что эти цены действительно на 10% ниже рыночных, однако покупателям следует учитывать этажность и планировку, тщательно рассчитывая выгоду для каждого конкретного случая.
1. Почему не стоит полагаться на прейскурант
Минимальная цена — главный секрет застройщиков. Официальный прейскурант часто завышен и служит лишь отправной точкой для торга, подобно ценам на вторичном рынке. Продавцы в отделах продаж готовы давать скидки в десятки тысяч шекелей уже при первой встрече, а «скидка за серьезность» добавляет еще 1–2%.
Настоящий торг начинается, когда покупатель готов к сделке, но требует дополнительного снижения цены. В этот момент в дело вступает руководство по маркетингу, утверждая окончательную цену. Скидка на этом этапе может достигать 5%, но если сравнить её с рыночными показателями, реальная выгода часто оказывается скромнее.
Как определить размер реальной скидки:
-
Игнорируйте прейскурант: Официальные цены предназначены для торга.
-
Сравнивайте с рынком: Проверяйте реальные сделки в районе через сайт Налогового управления.
-
Учитывайте финансовые льготы: Оценивайте стоимость освобождения от привязки к индексу цен на строительство и условия оплаты (например, 10%-90%).
-
Используйте наличные: Крупный аванс — мощный рычаг для снижения цены.
2. Расчет реальной выгоды
Даган Ронен, генеральный директор HiTechZone, отмечает: «Расчет не может основываться на прейскуранте застройщика. Мы проверяем отчеты Налогового управления, но также учитываем скрытые бонусы, такие как бесплатная парковка или финансовые акции». По его словам, цель — добиться скидки в 4–10% ниже минимальной цены, установленной застройщиком.
Финансовая скидка, заложенная в метод оплаты (например, 10%-90%), является косвенной. Покупатель экономит на процентах по ипотеке и привязке к индексу цен на строительные материалы. Для инвесторов такие условия могут быть крайне выгодными.
3. Сила наличных средств
Рони Коэн, генеральный директор Elder Real Estate Marketing, подчеркивает, что сегодня каждая сделка индивидуальна. Застройщики ограничены «отчетом ноль» — минимальной ценой, одобренной банком, но в старых проектах с высокой маржой гибкость выше.
«Тот, кто располагает наличными и готов внести крупный аванс, может получить скидку до 7–8% и освобождение от привязки к индексу», — добавляет Ирит Хофер, владелица Inhouse Real Estate Marketing. Наличные остаются огромной силой в руках покупателя, о которой многие забывают.