Рекорд по ипотеке во время замедления: показатель, который сбивает с толку рынок недвижимости
Из 11 миллиардов шекелей ипотечных кредитов более 10 миллиардов — это совершенно новые кредиты. По всей видимости, это признак перегретого рынка, но в Минфине утверждают, что это иллюзия. Сделки подрядчиков 80/20 возвращаются бумерангом, а данные Минфина раскрывают, что на самом деле происходит за кулисами.
Объем ипотечных кредитов за июнь составил 11,05 миллиарда шекелей. На первый взгляд, это отличный показатель, который должен отражать значительный скачок на рынке недвижимости. Мы привыкли видеть такие данные в начале десятилетия, когда цены на квартиры подскочили на 30% за два года в 2021 и 2022 годах. Большой вопрос заключается в том, как это происходит в период замедления и как это согласуется с цифрами, указывающими на снижение количества сделок с недвижимостью.
Один из аргументов, который звучал по этому поводу, заключался в том, что речь идет в основном о рефинансировании. То есть люди видят, что процентная ставка снижается, рефинансируют ипотеку, и с точки зрения банка это новый кредит. Но так ли обстоят дела на самом деле? Согласно данным Банка Израиля, объем кредитов без учета рефинансирования составляет 10,2 миллиарда шекелей — это все еще один из самых высоких показателей за последние годы. С другой стороны, в последние месяцы, по мере того как процентная ставка продолжает снижаться, мы наблюдаем рост показателей ипотечного кредитования наряду с замедлением продаж новых квартир.
В Министерстве финансов объясняют этот разрыв покупкой квартир «на бумаге». При покупке квартир со вторых рук покупатель берет ипотеку через относительно короткое время, но при покупке новых квартир покупка «на бумаге» часто приводит к тому, что ипотека оформляется через два-три года.
Разрыв между объемом ипотечных кредитов и объемом сделок (данные: Министерство финансов)
В 2020–2021 годах, объясняет заместитель главного экономиста Галит Бен Наим, объем подскочил из-за избыточного спроса на рынке, однако в последние два года это происходит из-за избыточного предложения, что можно увидеть на графике выше.
Согласно графику Бен Наим, существует разрыв между количеством сделок, подписанных каждый месяц на свободном рынке, и количеством ипотечных кредитов, взятых на свободном рынке (включая квартиры со вторых рук). В то время как при покупке квартир со вторых рук ипотеку берут ближе к моменту заключения договора, в сделках 20/80 и сделках «на бумаге» в целом основной платеж приходится на момент сдачи квартиры, и поэтому часть людей, взявших ипотеку сейчас, приобрели квартиру еще в 2024 году.
Бен Наим поясняет: «В квартирах, проданных с государственной субсидией, можно увидеть, что на протяжении всего периода разрыв между количеством сделок и количеством ипотечных кредитов близок к нулю. Даже если он немного вырос за последние два года, это все еще незначительно. Напротив, в новых квартирах, проданных на свободном рынке, видно, как рынок перевернулся».
На графике видно, что в период роста рынка наблюдался отрицательный разрыв между количеством квартир, строительство которых началось, и количеством новых квартир, приобретенных на свободном рынке. Так впервые «открылся» большой разрыв между количеством сделок и количеством взятых ипотечных кредитов. Бен Наим добавляет: «С началом серии повышений процентной ставки в 2022 году разрыв между количеством сделок и количеством взятых ипотечных кредитов сократился. Но ненадолго. Льготы по финансированию пришли на рынок, достигнув своего пика в конце 2024 года. Так снова открылся большой разрыв между двумя рядами данных».
Она резюмирует данные следующим образом: «В 2025 году праздник постепенно угас, в том числе на фоне ограничений Банка Израиля на льготы по финансированию. Таким образом, количество новых квартир, приобретенных на свободном рынке, упало на 34% по сравнению с 2024 годом, и разрыв постепенно сокращался, пока не перешел на отрицательную территорию».
