Управление городского обновления начинает борьбу с нерентабельными проектами

Эрозия экономической целесообразности проектов городского обновления побудила Управление городского обновления направить в комитеты по планированию письмо под заголовком «Фокусировка усилий на создании экономической жизнеспособности в меняющейся экономической реальности».

В документе, подписанном директором отдела планирования Управления Гури Надлером, отмечается: «В последнее время мы сталкиваемся с множеством программ «пинуй-бинуй» (снос и строительство), которые продвигались и утверждались в расчете на дальнейший рост цен. Однако в текущих экономических условиях эти проекты сталкиваются со значительными трудностями при реализации». Ситуация осложняется замедлением темпов в строительной отрасли, высокими процентными ставками, ростом затрат на финансирование и удорожанием строительных работ. Это приводит к отмене проектов или пересмотру договоров с владельцами квартир в сторону сокращения компенсаций.

Для борьбы с этим явлением Управление предлагает повысить целевой показатель предпринимательской прибыли с текущих 15% до 18–20%:

«Как я разъяснял ранее, в программах, продвигаемых нами, стремление заключается в предпринимательской прибыли не менее 18–20%, с акцентом на зоны спроса. Я прошу вновь подчеркнуть, что это вариант по умолчанию, и не следует заранее предполагать, что более низкая прибыль достаточна для создания целесообразности. Любое требование местных органов власти и комитетов по планированию отклониться от этого стандарта необходимо доводить до моего сведения и разъяснять, что оно не соответствует политике Управления», — утверждает Надлер.

Также Надлер выдвигает предложение по повышению гибкости планирования. Он призывает внедрять механизмы, позволяющие улучшить экономические показатели программы на этапе получения разрешения без ущерба для базовых принципов. По его словам, необходимо сохранять фиксированный объем застройки, допуская гибкость в других параметрах: «включая сочетание размеров квартир, видов использования, диапазон стандартов парковки, объем интеграции специального жилья и тому подобное».

Кроме того, Надлер отмечает, что в рамках стандарта 21 необходимо составлять отчеты в соответствии с рабочими предположениями Управления и представлять проверки чувствительности по вопросам компенсаций, парковки, а также колебаний цен на жилье и стоимости строительства.

В Управлении городского обновления разъяснили, что их цель — сократить пересмотр договоров на этапе разрешений на строительство и создать определенность на ранних стадиях. Способ достижения этой цели — продвижение программ с жестким и ясным объемом застройки при гибком внутреннем наполнении:

«Наш способ справиться с этим — просить проектировщиков создавать программы, объем которых жесткий, но содержание внутри этого объема более гибкое. На этапе разрешений на строительство можно будет планировать квартиры разного размера или для аренды, но количество квартир и высота застройки останутся без изменений».

В ведомстве также подчеркнули важность сокращения сроков утверждения программ до двух лет:

«Нет сомнений, что программы, утвержденные в течение примерно двух лет, более актуальны, чем те, что проходят согласование шесть лет. Вполне можно продвигать качественные проекты в двухлетний срок, и мы приложим больше усилий, чем раньше, чтобы достичь этого».

В заключение в Управлении отметили необходимость учитывать будущие рыночные условия: «Стандарт 21 не сводится к итоговой строке в 14% или 18% прибыли. Оценщики должны выполнять таблицы чувствительности и рассматривать различные сценарии, чтобы понять разумный диапазон, в котором программа будет иметь шансы на реализацию».