Портфели городского обновления в Израиле: анализ проектов и рисков
Анализ портфелей проектов городского обновления в Израиле раскрывает масштабы жилищного строительства, регуляторные требования Управления по ценным бумагам и факторы экономической жизнеспособности.
Девелоперские компании часто умещают десятки тысяч квартир в одну презентационную строку, однако для превращения их в реальные здания требуются обширные ресурсы: градостроительные планы, корпоративные бюджеты, эскроу-счета и точные календарные графики. В преддверии сезона финансовой отчетности эксперты проанализировали портфели проектов в сфере городского обновления, открывающие занавес над будущим строительного рынка.
Портфель проектов представляет собой совокупность всех инициатив, продвигаемых компанией, наряду с расчетным числом будущих квартир. В отличие от строительства на свободных землях, городское обновление включает проекты на самых разных стадиях: от подписания соглашений с жильцами и первичного проектирования до активной стройки. Для реализации потенциала необходимы согласие владельцев недвижимости, одобрение планов инстанциями, разрешительная документация и финансирование.
Портфели ведущих компаний и рыночные реалии
С течением времени объемы и издержки могут меняться, а сроки — затягиваться. В условиях текущей рыночной ситуации и высоких цен на строительство девелоперы нередко предпочитают откладывать запуск готовых к реализации проектов. Так, группа «Аутра» в отчете за первое полугодие 2026 года представила 179 проектов на 85 тысяч жилых единиц в общем сегменте, из которых порядка 78 тысяч приходятся на городское обновление. Эффективная доля компании составляет около 60 тысяч квартир.
По данным компании «Азорим» на конец июня 2026 года, ее портфель городского обновления насчитывает порядка 42 тысяч квартир, из которых в активной стройке находятся лишь около 3 100 единиц — примерно 7,6%. Еще по 4 800 квартирам уже утверждены градостроительные планы (ТБА), а основные объемы сосредоточены на стадиях проектирования.
Керен Бен-Симон, заместитель генерального директора по развитию бизнеса в компании «Боней ха-Тихон», подчеркивает важность географического распределения проектов и их статуса. Экономическая логика городского обновления позволяет девелоперам формировать будущую активность без значительного первоначального капитала путем заключения договоров с жильцами.
Юридические требования и экономическая жизнеспособность
Управление по ценным бумагам требует от публичных компаний максимальной прозрачности в отношении стадии проектов, уровня согласий жильцов и прогнозируемых сроков, чтобы оградить инвесторов от излишне оптимистичных заявлений. Как отмечает Яки Буарон, управляющий партнер по недвижимости в Ernst & Young, девелопер приобретает будущий потенциал развития, но принимает на себя масштабные обязательства по строительным услугам.
Эйнат Ганон, стратегический консультант и бывший заместитель главы Управления городского обновления, указывает, что даже при наличии утвержденного плана и подписанного большинства жильцов путь до выхода на площадку занимает от трех до четырех лет. Алекс Мариаш, генеральный директор компании «Ахшарат ха-Ишув» по городскому обновлению, добавляет, что экономическая жизнеспособность проектов подлежит ежемесячному пересмотру ввиду колебаний затрат и рыночных тенденций.
