Власть переходит к покупателям: запас нераспроданных квартир в крупных городах взлетает

Запас нераспроданных новых квартир в Герцлии подскочил за год на 126,6%, в Хайфе — на 83%, в Ришон-ле-Ционе — на 43,6%, а в Иерусалиме — на 40%. Этот анализ представила Галит Бен-Наим, заместитель главного экономиста Министерства финансов, в сообщении в конце прошедшей недели в социальной сети X. Бен-Наим отвечает за ежемесячный обзор недвижимости, публикуемый департаментом главного экономиста Минфина — один из важнейших документов для понимания процессов на рынке жилья, и она работает в этой сфере более 20 лет.

Бен-Наим указывает на темпы роста запаса нераспроданных квартир в центральных городах в марте 2025 года по сравнению с мартом 2026 года. Значение этого роста в десятки и сотни процентов — это добавление тысяч квартир к запасу, который застройщики затрудняются продать. Так, в Герцлии в марте 2025 года было 643 нераспроданные квартиры, а в марте текущего года — уже 1457. В Хайфе рост составил с 2239 до 4173 квартир. В Иерусалиме добавилось почти 3000 единиц жилья — 7384 нераспроданных квартиры в марте 2025 года против 10 370 в марте текущего года. В Ришон-ле-Ционе показатель вырос с 1189 до 1706.

Этот анализ детально иллюстрирует общенациональную тенденцию, о которой Центральное статистическое бюро (ЦСБ) сообщает уже два года. В апреле 2024 года запас составлял около 65 тысяч квартир. Последний имеющийся показатель относится к марту 2026 года, когда, согласно ЦСБ, по всей стране насчитывалось 85 312 нераспроданных новых квартир.

На местном уровне это означает, что у покупателей появилось гораздо больше рычагов для торга. Потенциальный покупатель может проводить исследование рынка, торговаться и требовать льгот. Например, выбор в Герцлии увеличился примерно на 800 квартир по сравнению с прошлым годом, в Иерусалиме — на 3000, а в Хайфе — на 2000.

Угроза строительным компаниям без «подушки безопасности»

Чтобы проверить, является ли рост запаса результатом обилия новых проектов или стагнации продаж, Бен-Наим изучила темпы реализации жилья. Выявленная тенденция — медленное и последовательное снижение количества сделок, за исключением нескольких аномальных месяцев. В Герцлии март 2025 года стал исключением: тогда было продано 140 новых квартир по сравнению с 29 в марте годом ранее. Объяснение заключается в том, что в том месяце 86% квартир были проданы с льготами по финансированию — уровень таких преференций был вдвое выше, чем в другие периоды.

Вывод таков: застройщикам крайне трудно продавать квартиры без существенных льгот, которые обходятся им в сотни тысяч шекелей. Эта ситуация радует покупателей, но создает серьезные проблемы для банков и девелоперов. Если тенденция сохранится, компании будут вынуждены снижать цены, углублять льготы, сокращать прогнозируемую прибыль и, с высокой вероятностью, вкладывать дополнительные средства из собственного кармана для обслуживания банковских кредитов. Строительная компания с высокой долговой нагрузкой и без достаточного денежного резерва в таком случае окажется в зоне риска.

Способность к поглощению убытков истощается

Банк Израиля в недавнем обзоре проанализировал способность банков, финансирующих строительные проекты, поглощать убытки. Этот показатель измеряет маржу между доходами проекта и потенциальным убытком банка. Чем выше способность к поглощению, тем меньше риск для финансовой организации.

На этот показатель влияют собственный капитал застройщика, цены на квартиры, затраты на строительство, льготы и количество проданных объектов. Согласно анализу Банка Израиля, из-за снижения продаж и удорожания строительства способность банков к поглощению убытков сократилась на 12 процентных пунктов — с 70% в конце 2024 года до 58% в мае текущего года, что составляет снижение на 17%. Доля рискованных проектов, где способность к поглощению ниже 30%, подскочила с 22% в конце 2024 года до 33% в конце 2025 года.

Более того, 14 из 100 крупнейших проектов, финансируемых пятью банками, имеют способность к поглощению ниже 30%. Банк Израиля классифицирует это как «относительно высокий уровень кредитного риска», отмечая, что «доля проданных квартир в большинстве проектов относительно низка». Речь идет о проектах стоимостью в сотни миллионов шекелей.

Застройщики оказались в ловушке: снижение цены нанесет удар по способности банка к поглощению убытков, что потребует от девелопера увеличения собственного капитала в проекте. Льготы по финансированию были способом обойти проблему, но Банк Израиля ограничил их применение. Кроме того, такие льготы ложатся бременем на застройщика, который берет на себя проценты покупателей и не может привязать цену к растущему индексу затрат на строительство.

Опытный застройщик сообщил изданию «Калькалист»: «Я слышу от коллег, что запас нераспроданных квартир огромен. Из-за отсутствия доходов от жильцов они используют весь кредитный лимит и вынуждены привлекать дополнительное финансирование под более высокий процент, что бьет по прибыльности. Альтернатива — использовать собственный капитал, но тогда ты не можешь открывать новые проекты. Люди взяли слишком высокие кредиты и теперь сталкиваются с суровой реальностью».