В Нью-Йорке хотят обязать маркировать измененные нейросетями фото жилья

Жители Нью-Йорка, как и тель-авивцы, уже давно привыкли воспринимать объявления о недвижимости с определенной долей скепсиса: спальня, в которую едва помещается кровать, кабинет, являющийся по сути шкафом, и окно, выходящее на кирпичную стену. Однако искусственный интеллект превратил эту старую игру в угадайку совсем в другое явление. Он способен заменить кухню, обновить напольное покрытие, стереть следы сырости, расширить комнату и даже добавить камин, который никогда не существовал.

Мэр Нью-Йорка Зохран Мамдани намерен положить конец подобным сюрпризам еще до визита в объект. Согласно продвигаемой им инициативе, арендодатели и риелторы, публикующие фотографии или видео, измененные с помощью цифровых технологий, будут обязаны четко и заметно маркировать их в объявлении. Данная мера не ставит своей целью запретить использование искусственного интеллекта или вернуть риелторскую отрасль во времена пленочной фотографии. Виртуальный стaging (обстановка) в пустой квартире, коррекция освещения и другие правки останутся разрешены. Цель состоит в том, чтобы покупатель или арендатор ясно понимал, когда он смотрит на реальную документацию объекта, а когда ему демонстрируют улучшенную, обставленную мебелью или вымышленную версию.

«Вы не должны гадать, является ли увиденная вами в сети квартира вообще реальной», — заявил Мамдани, попутно отпустив шпильку в адрес ведущего городского портала недвижимости: «Он называется StreetEasy, а не StreetHard».

Доклад о завышении цен на аренду и реформы жилищного фонда

Это предложение вошло в «Доклад о квартирных ловушках» администрации Мамдани — 68-страничный документ, составленный по итогам серии общественных слушаний во всех пяти боро города. Согласно докладу, в процессе приняли участие 2 419 жителей Нью-Йорка, было проведено 852 очных сессии слушаний и собрано 882 цифровых свидетельства. Результатом стали 23 меры, включая проверку каждой жалобы на отсутствие отопления, капитальную борьбу с плесенью вместо ее закрашивания свежим слоем краски, противодействие неработающим лифтам и юридическое признание комитетов жильцов.

В июне городской комитет по регулированию квартплаты также утвердил замораживание арендной платы примерно для одного миллиона квартир с регулируемой арендой, выполнив ключевое предвыборное обещание Мамдани. Мэр решил представить эту программу в Музее иммиграции (Tenement Museum) на Нижнем Ист-Сайде. В историческом здании на Орчард-стрит когда-то жили 110 человек, почти все они были еврейскими иммигрантами из Восточной Европы, и в первые сорок лет его существования в доме не было ни проточной воды, ни внутренних туалетов. Тогда требовался специальный закон, чтобы заставить домовладельца включить свет в коридоре. Теперь городские власти пытаются регулировать то, что арендодатель имеет право «включить» на фотографии.

Проблема «хаусфишинга»

В Соединенных Штатах эта проблема получила название «хаусфишинг» (housefishing) — своеобразный аналог «кетфишинга» (catfishing) из приложений для знакомств. Приукрашенные фотографии не являются изобретением современности. Риелторы добавляли мебель, выстраивали свет и убирали с помощью Photoshop некрасивые провода задолго до того, как кто-либо попросил генератор изображений вставить скандинавский ковер. Однако сегодня за считанные минуты можно заменить кухонные шкафы, сделать двор зеленым, стереть из окна столб электропередач или нарисовать закат, которого квартира никогда не видела.

В одном вирусном случае в Нью-Йорке квартира, казавшаяся просторной и залитой светом, оказалась тесной, с душевой кабиной, расположенной прямо на кухне. В видеоролике об апартаментах в Портленде, выставленных за 260 000 долларов, пылал огонь в камине, которого на самом деле не существовало. Риелтор признался, что искусственный интеллект добавил его по собственной инициативе. 38-летний графический дизайнер, искавший квартиру в Хобокене (штат Нью-Джерси), прибыл этим летом к объекту, который выглядел на сайте Zillow светлым, просторным и дизайнерским. На месте он обнаружил кровать размера «куин-сайз», полностью захватившую спальню, кабинет, оказавшийся обычным шкафом со столом, и гораздо более темные комнаты.

По его словам, это был не единичный случай: в других квартирах он сталкивался с фотографиями, на которых были изменены сантехника, кухонные шкафы и камины. Риелтор, показывавший квартиру, утверждал, что правки призваны навести порядок после прежних жильцов, а не увеличивать пространство. Без этих улучшений, пояснил он, половина потенциальных клиентов вообще не стала бы утруждать себя визитом.

Экономические стимулы и международная практика

В этом и заключается главный камень преткновения: то, что для продавца выглядит как цифровая уборка, для арендатора оборачивается впустую потраченной поездкой к чужому объекту. Ущерб особенно велик для тех, кто ищет жилье из другого города. Арендатор, переезжающий в Нью-Йорк ради работы или учебы, может подписать годовой контракт, так и не увидев объект вживую. Для того кто заключает сделку прямо из Тель-Авива, обманчивое фото — это уже не просто лишняя поездка на метро, а дорогостоящее обязательство в отношении места, которое выглядит совсем не так, как обещали.

Экономический стимул также очевиден. Физический хоум-стейджинг может потребовать привлечения консультанта, услуг грузчиков и аренды мебели, занять несколько дней и обойтись в сотки или тысячи долларов. Некоторые компании предлагают создать видеоролик о недвижимости на базе ИИ всего за десять минут по цене 12 долларов за объявление. Они утверждают, что использование честно́, пока оно обозначено маркировкой и не затрагивает конструктивные элементы дома, такие как двери и окна. Однако на практике даже риелторы признаются, что им самим трудно отличить правду от вымысла. Распространенными тревожными сигналами являются несовпадающие осветительные приборы, внешний вид здания, совершенно не похожий на панораму в Google Street View, и пространства, залитые слишком теплым и однородным свечением.

Мэрия отметила, что также сталкивалась с объявлениями о несуществующих квартирах, которые использовались как приманка, прежде чем риелторы требовали незаконную комиссию за показ реального фонда. Мамдани указал, что крупнейший портал недвижимости в США Zillow поддерживает идею четкого раскрытия информации в случаях, когда ИИ существенно меняет изображение, и демонстрации оригинала рядом с отретушированной версией, где это возможно. В компании признают, что искусственный интеллект сделал отредактированные фотографии более быстрыми в создании, трудноразличимыми и повсеместными.

Портал StreetEasy заявил, что требует точного отображения объектов в объявлениях независимо от применения ИИ, и призвал пользователей сообщать о вводящих в заблуждение публикациях. Калифорния уже пошла дальше в сфере сделок купли-продажи: закон, вступивший в силу в январе, обязывает риелторов маркировать фотографии с измененными элементами конструкции и предоставлять рядом — по ссылке или через QR-код — оригинальную версию. Закон подробно описывает целый каталог изменений, подлежащих обязательному раскрытию: от мебели и бытовой техники до стен, фасадов, ландшафтного дизайна и пейзажа за окном.

Коррекция экспозиции, баланс цветов, кадрирование и выравнивание, не меняющие внешний вид объекта, освобождены от этого требования. Вместе с тем закон не распространяется на широкоугольные объективы, увеличивающие комнату непосредственно в момент съемки, а нацелен на изменения, внесенные уже после нее. В Израиле, где арендаторы уже научились с подозрением относиться к гостиной, растянутой с помощью широкоугольного объектива, и балкону, сфотографированному под ракурсом, скрывающим стоящее напротив здание, обязательной специальной маркировки для отредактированных с помощью ИИ снимков недвижимости пока не существует.

Существует общая правовая база: закон о защите прав потребителей запрещает субъектам хозяйствования вводить потребителя в заблуждение по существующим вопросам, и этот запрет распространяется также на рекламу. Закон о маклерах обязывает риелтора действовать добросовестно и честно, предоставляя клиенту существенную информацию об объекте. Фотография, добавляющая окно, скрывающая следы сырости или изобретающая парковочное место, может быть расценена как введение в заблуждение и повлечь за собой юридические последствия.

Тем не менее на сегодняшний день отсутствуют единая метка, обязанность прилагать оригинальный снимок и простое правило, определяющее грань, когда виртуальный диван превращается в виртуальную квартиру.

Тем временем в Рочестере (штат Миннесота) риелтор недавно прибыла с покупателем в дом, который уже знала по объявлению. Вместо ожидаемого ее встретили устаревшие изразцы, совершенно не соответствовавшие впечатлению от фотографий. Даже после многих лет работы в сфере недвижимости она не была уверена, что вошла в нужный объект.