Замедление в элитном квартале: вялые продажи недвижимости в Сде-Дов
Самый элитный жилой район Израиля столкнулся с охлаждением рынка. Анализ отчетов девелоперов, работающих в Сде-Дов, показывает, что при сохранении высоких цен темпы продаж заметно снизились.
Прошло почти пять лет с момента успешного старта маркетинга первых земельных участков в районе Сде-Дов в Тель-Авиве-Яффо — возможно, самом элитном районе, строящемся сегодня в Израиле. Проект, рассчитанный на 16 тысяч новых единиц жилья, был одним из локомотивов активности в сфере недвижимости, однако текущая рыночная конъюнктура затронула и его. «Глобс» представляет актуальную картину ситуации.
Продажи замедлились, цены остаются высокими
Долгое время Сде-Дов демонстрировал впечатляющие показатели даже на фоне общего спада в отрасли. Компания «Исраэль-Канада» реализовала почти 300 единиц жилья в проекте RAINBOW, а «Гинди Хахзакот», согласно внутренним отчетам, продала более 600 квартир. Компания «Й. Х. Демри» в 2025 году продала более 30 квартир, а совместный проект «Мивне», «Левинштейн Хандаса» и «Элайд» — 40 квартир.
Однако в последнее время продажи замедлились: в первом квартале 2026 года «Исраэль-Канада» продала всего четыре квартиры, «Й. Х. Демри» — девять (четыре из которых приобрел владелец компании Игаль Демри с семьей), а консорциум «Мивне», «Левинштейн Хандаса» и «Элайд» — 11 квартир. Стоит отметить, что для «Исраэль-Канада», уже реализовавшей 60% квартир в проекте, который планируется завершить к 2030 году, текущий темп не является критическим.
Несмотря на снижение продаж, цены за кв. м остаются высокими. Средняя цена сделок «Исраэль-Канада» в первом квартале 2026 года составила 85 669 ₪ за кв. м (включая НДС), что соответствует уровню 2025 года. Аналогичные показатели у «Демри» — около 82 500 ₪ за кв. м. В проекте «Левинштейн Хандаса», «Мивне» и «Элайд» цены ниже из-за пре-сейла, однако они демонстрируют рост: с 64 700 ₪ в первом квартале до 81 600 ₪ к концу мая.
Новые вызовы и экологические риски
В отчетах «Левинштейн» указано, что средняя цена за кв. м учитывает маркетинговые акции по финансированию. После вычета этого компонента реальная цена за кв. м в первом квартале 2026 года составила 60 900 ₪, а во втором — 76 800 ₪, что примерно на 6% ниже номинальных показателей.
Дополнительным фактором неопределенности стало обнаружение загрязнения почвы в феврале 2026 года. Министерство защиты окружающей среды и Земельное управление Израиля заявили, что не будут участвовать в финансировании очистки на данном этапе. Если ситуация не изменится, затраты застройщиков вырастут, что может привести к задержкам новых проектов.
Застой в Тель-Авивском округе
С начала 2026 года в Тель-Авивском округе был успешно реализован лишь один тендер на землю. Это свидетельствует о нехарактерном застое в Большом Тель-Авиве-Яффо. Из 16 опубликованных тендеров 15 принадлежали компании «Амидар» и касались точечных объектов, из которых успешно завершились только три. Единственный крупный реализованный тендер касался коммерческих площадей в комплексе Нес-Лагойим.
Для сравнения: во втором полугодии 2025 года было реализовано 33 тендера, включая крупные проекты в Рамат-Гане, Герцлии и Тель-ха-Шомере. В первой половине 2025 года успешно прошли тендеры на 6 690 единиц жилья в Сде-Дов.
Ситуация осложняется отсутствием постоянного руководства в Земельном управлении Израиля после ухода Янки Квинта. Хотя в мае на должность был выбран Иегуда Элияху, его назначение оспаривается в Верховном суде. В Земельном управлении Израиля пояснили: «В прошлом году мы реализовали в два раза больше запланированного, однако сейчас маркетинг задерживается из-за юридических препятствий. Мы надеемся на возобновление публикаций тендеров в этом году».
Давление предложения
Ситуацию усугубляет большой объем нереализованного жилья: по данным ЦСБ, в Тель-Авиве на март 2026 года насчитывалось более 10 000 непроданных квартир. Ожидаемое утверждение плана для районов 5 и 6, добавляющее еще 5 000 квартир, в сочетании с общим замедлением рынка может создать дополнительное давление на девелоперов в Сде-Дов.
