Четыре — это новые пять: новые квартиры становятся все меньше

Количество комнат в квартирах в Израиле неуклонно сокращается, как следует из анализа данных ЦСБ, проведенного «Глобс». Статистика свидетельствует, что с 2009 года число комнат в строящемся жилье находится в почти непрерывном снижении: в 2025 году средняя квартира, строительство которой было начато, имела 4,1 комнаты — это самый низкий показатель с 1991 года. Речь идет о глубокой смене тенденции: менее чем за два десятилетия средняя израильская квартира «потеряла» почти целую комнату, что составляет снижение примерно на 15% по сравнению с пиковым значением около 5 комнат, зафиксированным в 2008 году. Это устойчивое падение не является случайным и отражает совокупность факторов: рост цен на жилье, изменения в политике планирования и распространение проектов городского обновления в центрах городов.

От жилых кварталов к высоткам

В первое десятилетие существования государства, когда население страны удвоилось, возникла острая необходимость в быстром возведении жилья — так появились типовые кварталы («шикуним»), где средний размер квартир составлял менее 2,5 комнат. С окончанием волны репатриации строящиеся квартиры стали увеличиваться, и в 1968 году средний показатель впервые преодолел порог в 3 комнаты, а в 1986 году — в 4 комнаты. В этот период баланс строительства постепенно смещался от государственного сектора к частному.

Пик процесса пришелся на девяностые годы, хотя именно в их начале строились квартиры меньшего размера, что, вероятно, было связано с ускоренной репатриацией из бывшего Советского Союза. Между 2004 и 2008 годами наблюдалось ускорение роста площадей, и доля больших квартир (5 комнат и более) резко возросла. В результате среднее количество комнат в квартире, строительство которой было начато в 2008 году, достигло почти 5. Израильская общественность столкнулась с качественным скачком: новые районы, такие как Модиин, Эм-ха-Мошавот в Петах-Тикве, Кирьят-ха-Шарон в Нетании, Рамот в Беэр-Шеве и Парк-Цамерет в Тель-Авиве, предложили стандарты, которые ранее были почти неизвестны. Девелоперы зачастую полностью отказывались от строительства 4-комнатных квартир, предпочитая более просторные форматы.

Избыток больших квартир и новая реальность

Эксперты полагают, что скачок в строительстве больших квартир был вызван накопленным дефицитом жилья в предыдущие десятилетия, улучшением экономического положения граждан, а также требованиями местных властей, стремившихся привлечь состоятельное население. Со временем возник избыток больших квартир на фоне растущего дефицита 3-комнатных и менее. Органы планирования начали требовать включения квот на компактное жилье для пожилых пар, разведенных и молодежи.

Существуют и другие причины: массовое строительство в рамках программы «Цена для новосела» («Мехир ле-миштакен») и субсидированного жилья снизило средние показатели. Кроме того, в проектах городского обновления и ТАМА-38 новые квартиры зачастую проектируются в диапазоне 3–4 комнат. Ускорение строительства в крупных городах, таких как Тель-Авив и Иерусалим (на которые в прошлом году пришлось около 20% всех начал строительства), также способствует снижению среднего количества комнат, так как в центрах мегаполисов размеры квартир традиционно меньше.

Наконец, длительный рост цен на протяжении почти 20 лет ограничивает покупательную способность населения. Многие, прежде всего молодые пары, вынуждены идти на компромисс, выбирая меньшую площадь, и девелоперы адаптируют структуру предложения под этот спрос.

«В восьмидесятые годы и до начала двухтысячных общественность вела себя как ребенок, страдавший от нехватки сладостей, который внезапно нашел полный пакет и набросился на него. Семьи, выросшие в 2,5-комнатных квартирах, внезапно увидели просторные квартиры с комнатой для каждого ребенка. Кроме того, в эти годы наблюдалось большое явление субурбанизации, когда строилось много частных домов с большим количеством комнат», — говорит генеральный директор Управления планирования Рафи Эльмалих.

«В прошлом десятилетии мы начали наблюдать тенденцию к росту разводов и численности населения, которому нужны маленькие квартиры. Кроме того, драматический рост цен, особенно в центральном регионе, заставил людей идти на компромисс в отношении мест проживания и размера своих квартир», — добавляет Эльмалих. По его словам, прежние установки мэров поощрять только строительство больших квартир устарели: «Сегодня в центре города есть маленькие квартиры в высотках, которые обслуживаются сильным домовым комитетом или управляющей компанией и которые заселены сильным населением».