Иерусалим лидирует по темпам городского обновления в Израиле
В то время как на общенациональном уровне количество новых проектов городского обновления сократилось, в Иерусалиме зафиксирован рост на 8,8%. Столица Израиля активно трансформируется, несмотря на сложные инженерные и планировочные вызовы, превращая обновление жилого фонда в насущную необходимость.
Городское обновление в столице Израиля набирает обороты: согласно данным Центрального статистического бюро, каждая пятая квартира в Иерусалиме строится в рамках проектов сноса и возведения заново. Столь высокие показатели не только способствуют обновлению облика города, но и обеспечивают добавление современных защитных сооружений (МАМАД), заменяющих устаревшие конструкции. Тем не менее, этот строительный бум сопряжен с серьезными вызовами.
Согласно анализу «Компании по развитию и городскому обновлению», в то время как общенациональные данные свидетельствуют о снижении начала строительства зданий (включая проекты «Пинуй-бинуй» и ТАМА 38/2) примерно на 2%, в Иерусалиме зафиксирован рост на 8,8%. В 2025 году в столице было начато строительство 8 637 единиц жилья, из которых 1 752 приходятся на проекты сноса и возведения заново (по сравнению с 1 611 в 2024 году).
Для сравнения: в Хайфском округе рост составил 6,5%, в Центральном — 4,1%, в Северном — 3,4%. При этом в Тель-Авивском округе наблюдается снижение на 2%. Таким образом, Иерусалим выступает исключением на фоне общенациональной тенденции.
«Мы находимся в разгаре тяжелой войны, и каждый день убеждаемся в важности защищенной комнаты как средства спасения жизни», — отмечает Айелет Краус, партнер и директор Иерусалимского региона в «Компании по развитию и городскому обновлению». По ее словам, рост показателей отражает огромные усилия муниципалитета по продвижению планирования и лицензирования. Однако потенциал города еще выше, и многие проекты задерживаются из-за опасений владельцев недвижимости.
Краус подчеркивает: «Главное опасение жильцов — разрыв между планом, представленным в начале, и итоговым проектом. Наше решение — продвигать план застройки города (Тэ-Бэ-А) вместе с владельцами квартир и откладывать выбор застройщика до окончательного утверждения. Только так взаимодействие сторон строится на фактах, а не на визуализациях».
Роль муниципальной политики
Амир Лотан, заместитель генерального директора по городскому обновлению в группе «Левинштейн», отмечает, что значительные объемы строительства стали возможны благодаря слаженной работе мэрии и окружной комиссии. «Муниципалитет выявляет сдерживающие факторы и понимает важность сотрудничества между застройщиком, владельцами квартир и городскими властями», — поясняет он.
Ран Янай, генеральный директор компании «Ц.П.», добавляет: «Иерусалим лидирует не случайно. Муниципалитет глубоко понимает стратегическую важность обновления для будущего города. Кроме того, из-за острой нехватки земли для обычного строительства, городское обновление становится единственным способом развития столицы, которая сталкивается с непрерывным ростом населения».
Исраэль Абухацира, со-генеральный директор компании «Нативив», выделяет еще один фактор: «Иерусалим выделяется в аспекте компенсаций жильцам — местная комиссия признает по стандарту 21 компенсацию в размере около 25 кв. м на квартиру, что почти вдвое больше, чем во многих других городах. Это облегчает достижение соглашений с собственниками». Алон Пассо из компании «Гай ве-Дорон Леви» дополняет, что освобождение от налога на улучшение (эйтель ашбаха) в приоритетных районах создало необходимую экономическую определенность для застройщиков.
Сложности реализации
Несмотря на успехи, Йонатан Азар из группы «Й.Д. Барзани» отмечает, что темпы могли бы быть выше. «Иерусалим — это пространство, где каждый проект должен балансировать между прогрессом и глубокой идентичностью. Сложность планирования, множество владельцев земли и длительные процедуры лицензирования требуют точной адаптации каждого проекта к местной ткани», — говорит он.
Моше Реговей, руководитель отдела городского обновления в группе «Бейт Иерушалми BY», соглашается: «За впечатляющими цифрами скрывается предпринимательская сложность, которой нет равных в Израиле. Каждый участок пропитан историей, ландшафтными ценностями и общинной преемственностью. Застройщик должен лавировать между местной комиссией, окружной комиссией и комиссиями по сохранению».
Зоар Шарики из «Магма Шיווק Надлан» резюмирует: «Горная топография, уклоны, обязательная каменная облицовка и чувствительность линии горизонта превращают каждый проект в сложную инженерную задачу. Строить здесь — это не просто заливать бетон, это постоянные переговоры между славным прошлым и современными потребностями жителей».
