«Я не преуменьшаю значение снижения цен на несколько процентов, но это не 20%»

«Наблюдается замедление продаж и расторжение контрактов, и это приводит к тому, что подрядчик завершает строительство проекта, но у него нет средств, чтобы закрыть банковское сопровождение и двигаться дальше», — говорит Гил Топаз, содиректор Altshuler Shaham Credit.

«Это явление, которого не существовало несколько лет назад. Есть много проектов, которые подходят к завершению с 30–40% непроданных квартир. Тогда застройщик обращается к нам и предлагает готовые квартиры с формой 4 в качестве залога, а я предоставляю ему кредит», — объясняет Топаз.

«Я предоставляю средства, с помощью которых он погашает банковский кредит, может двигаться дальше и развивать новые проекты».

Решение для новых рыночных реалий

На вопрос о том, существовало ли это решение в прошлом, Топаз отвечает:

«Были единичные сделки такого типа. Застройщики не искали их, потому что не было такой потребности. А сегодня? Застройщики буквально ищут их. Три-четыре года назад такой нужды не было».

По данным компании, остаток кредитного портфеля Altshuler Shaham Credit составляет около полумиллиарда шекелей, из которых около 62% приходится на строительную отрасль и недвижимость.

Какой тип застройщиков обращается к вам?

«Все. Как более слабые застройщики, которым трудно получить финансирование, так и более крупные, где мы рады предоставить решения. Есть также состоятельные и ликвидные застройщики, которые приобретают права в проектах у более мелких компаний, и мы рады быть партнерами в таких сделках».

«В Иерусалиме ситуация приемлемая, в других местах — хуже»

В качестве причин накопления запаса непроданных квартир он называет процентную ставку и волатильность цен: «Октябрь 2023 года стал переломным моментом во многих вопросах для израильского общества. С тех пор цены снижаются выборочно: они падают или остаются на прежнем уровне, но точно не растут».

«На этом фоне мы увидели ускорение финансовых акций. До схем 90-10 и 80-20 подрядчик получал платежи по мере продвижения проекта, и к моменту завершения у него было достаточно денег от покупателей, чтобы погасить банковский кредит. Сегодня они заканчивают проект с большим количеством непроданных квартир, и, кроме того, внезапно поступают запросы на отмену сделок», — поясняет Топаз.

Спекулянты как фактор риска

Топаз оценивает, что потенциальная прибыль, заложенная в методе 80-20, привлекла новый тип инвесторов — «спекулянтов». Они ведут себя иначе, чем обычные инвесторы: более агрессивно, не ориентируясь на долгосрочную доходность, а ставя цель быстро продать актив.

«Ко мне обратился человек, который приобрел пять квартир в проекте и нуждался в финансировании для всех них. Это частное лицо, не имеющее возможности получить ипотеку в таком объеме, так как активы стоят 15–17 миллионов шекелей. Он наемный работник и рассматривал покупку как опцион. Он заплатил около 40% от цены, взяв потребительский кредит в банке. Рынок изменился, и его соображения тоже. Отмены меня не удивляют».

По оценке Топаза, спекулянты составляют около 10–15% рынка. «Это тот сегмент, который, по моему мнению, предсказуемо будет отменять сделки, чтобы сократить убытки».

«У молодых пар нет альтернативы»

Принято считать, что отмены будут в основном со стороны молодых пар, но Топаз не согласен:

«Нет. У пары, купившей первую квартиру, другие соображения. Отказаться от 10–20% платежа и что дальше? Продолжить жить на съемной квартире? Им нужно жилье. Также среди тех, кто улучшает жилищные условия, я не вижу массовых отмен. Большинство отказов придет со стороны спекулянтов, которые изначально не собирались оставаться с квартирой. Это ограничивает явление отмен несколькими процентами, а не 20–30% от продаж, как опасаются некоторые».

В завершение Топаз добавляет: «Мы находимся в процессе, который влияет на национальное настроение, а оно является драматическим фактором в экономике. Цены не находятся в состоянии коллапса. Мы не видим падений на 20%, речь идет о нескольких процентах, и я не преуменьшаю это значение».