Кризис недвижимости: банки требуют от застройщиков пересмотра прогнозов прибыли
Из-за снижения рентабельности жилых проектов банки начали требовать от застройщиков обновления «отчетов ноль». Это вынуждает компании либо привлекать дополнительный собственный капитал, либо корректировать цены на квартиры в соответствии с текущими рыночными реалиями.
Отчет ноль
Оценочный документ, составляемый перед началом строительного проекта, отражает его экономическую целесообразность, оценку затрат и ожидаемую прибыль. Он является ключевым инструментом для получения банковского финансирования.
Вследствие эрозии прибыльности жилых проектов банки в последнее время требуют от застройщиков актуализировать представленные им «отчеты ноль». Это требование вынуждает многих девелоперов привлекать дополнительный и дорогой собственный капитал, чтобы соответствовать условиям кредитования. Вместе с тем обновление отчета в соответствии с новой реальностью позволяет застройщикам устанавливать актуальные цены на квартиры, стремясь вернуть покупателей на рынок без необходимости прибегать к маркетинговым уловкам и скрытым льготам.
Минимальная прибыль 15%
«Отчет ноль» — это документ, подготавливаемый оценщиком недвижимости для проверки экономической целесообразности проекта перед получением финансового сопровождения. Отчет подается застройщиком в банк после получения разрешения на строительство и является необходимым условием для определения параметров кредита. Ядром документа выступает таблица, балансирующая ожидаемые расходы и доходы: от затрат на строительство и оплаты труда специалистов до сопутствующих сборов и налогов. Чтобы получить одобрение банка, застройщик, как правило, должен продемонстрировать минимальную прогнозируемую прибыль в размере 15%.
Пазит Коэн Гринбергер, оценщик недвижимости, юрист и партнер в «Каптен Инвест», объясняет:
«Отчет ноль фактически представляет собой нижнюю планку цен на квартиры в проекте. Если застройщик опускается ниже этих показателей, банк не позволит ему продолжать проект. В каждом отчете зафиксирована средняя запланированная цена, и ниже этого порога застройщик не может снизить стоимость — даже в рамках акций пресейла.»
Однако в последнее время застройщики оказались между молотом и наковальней. Они пытаются сохранить уровень цен, соответствующий требованиям банков, и одновременно стараются привлечь покупателей с помощью скидок, которые не подрывают стоимость жилья «на бумаге». Сейчас оценщики фиксируют массовый пересмотр многих «отчетов ноль».
«Мы наблюдаем значительный рост числа запросов на повторную проверку отчетов ноль», — отмечает Шмулик Коэн, генеральный директор и владелец компании S.K. Real Estate Appraisal. По его словам, это прямое следствие изменений в обеих частях уравнения: как в расходах, так и в ожидаемых доходах. «Запланированные расходы существенно выросли из-за удорожания строительства. За последние два года стоимость сырья — бетона, железа и алюминия — увеличилась примерно на 20%, наряду с резким скачком затрат на рабочую силу», — поясняет он.
Параллельно Коэн указывает на изменение в структуре поступлений: «Несмотря на то, что отчет ноль отражает ситуацию на день его написания, на практике мы видим, что в определенных районах, например в Тель-Авиве, прогнозы по ценам продажи не всегда сбываются. Реальность изменилась на фоне макроэкономических перемен, конкуренции, влияния войны и общего замедления темпов роста цен.»
«Банк предпочтет гибкость»
На этой неделе Банк Израиля сообщил, что падение продаж напрямую отражается на банковской системе. В прошлом году банки были вынуждены увеличить объем кредитования жилых проектов не менее чем на 40%: с 49 миллиардов шекелей в конце 2023 года до 69 миллиардов шекелей в конце прошлого года.
Коэн объясняет, что при существенном изменении прогнозируемой прибыли застройщик стоит перед выбором: добавить собственный капитал или обновить «отчет ноль» с учетом новых условий. Такое обновление может включать, например, увеличение статьи непредвиденных расходов с 5% до 10%. Этот шаг дает застройщику пространство для маневра, но может привести к требованию банка усилить залоговое обеспечение.
Раз Авраам, оценщик недвижимости и партнер в «Тамам-Авраам», добавляет, что у банков есть явный интерес в реализации проекта: «Банк предпочитает проявлять гибкость в отношении темпов продаж, понимая сложность ситуации. Поэтому он скорее потребует от застройщика увеличить кредитный лимит и добавить собственный капитал, чтобы проект был завершен.»
Коэн Гринбергер отмечает, что ввиду сложного периода многие застройщики избегали снижения цен из опасения эрозии прибыльности. «Решением были акции, не обязывающие менять цену в отчетах: удобная рассрочка, субсидирование привязки к индексу или подарки покупателям», — поясняет она. Однако, когда продажи продолжали стагнировать, многие осознали — иногда под давлением банков — что лучше обновить отчет и напрямую столкнуться с текущими рыночными условиями.
