График не лжет: правда о ценах на жилье, данных Минфина и отчетах «Тадхар»
Средняя цена квартиры выросла на 3,7% в этом году, средняя ипотека продолжает расти, а отчеты «Тадхар» указывают на скачок доходов и прибыли, в то время как в компании прогнозировали крах цен, а теперь ожидают восстановления рынка.
Некоторые аналитики и экономисты утверждают, что цены на жилье упали на двузначный процент. Это далеко от реальности, если смотреть на средние показатели. Возможно, в каком-то конкретном проекте цены снизились, но говорить о падении на 15% или, как утверждал генеральный директор «Тадхар» Ори Левин (отказавшийся от своих слов на этой неделе в пользу прогноза восстановления рынка), на 20% — значит игнорировать рыночные данные.
Фактически, средняя ипотека в июле близка к историческому максимуму. Она составляет 1,117 млн шекелей, после пика в 1,129 млн шекелей в марте. Напомним: средняя ипотека — это не медианная. Этот показатель включает квартиры со скидкой, где покупатели берут меньшие кредиты.
Объем ипотечных кредитов находится на пике, а количество просрочек снижается. Часть этого связана с процентной ставкой: люди рефинансируют кредиты, что учитывается как новая ипотека, поэтому объем растет по мере снижения ставки. Если она снова снизится в сентябре, вероятен дальнейший рост объема.
Существует мнение, что цены на жилье в 2022 году были намного выше, но это не так. Факт: средняя ипотека выше, потому что цены на жилье выше. Они выросли в 2024 году, при этом снижение в 2023 и 2025 годах было меньше, чем рост в 2024 году. Если опираться на эти данные, можно сказать, что цены на жилье с 2023 года по сегодняшний день почти не изменились — и это исключительный показатель после роста на 30% за два года в 2021-2022 годах.
Вчера мы увидели в отчетах «Тадхар», что снижение, о котором говорил Левин, не нашло отражения в цифрах. «Тадхар» продает часть своих проектов по более высоким ценам. Это факт, который подтверждается и в Тель-Авиве. Отчеты также указывают на резкий скачок доходов и прибыли.
Напомним, что данные по ипотеке коррелируют со средней ценой квартиры, которая составляет 2,435 млн шекелей — на 3,7% больше по сравнению с первым кварталом года. Спекулянты утверждают, что это происходит из-за покупок на рынке элитной недвижимости, но другие эксперты заявляют, что этот сегмент «мертв». График не лжет: средняя ипотека растет, средняя цена квартиры растет, а данные Центрального статистического бюро показывают, что рынок жилья восстанавливается. Эти данные не согласуются с утверждением о двузначном среднем снижении цен во всех проектах в Израиле.
Как мы сообщали ранее, Минфин публикует данные об отмене сделок, но не обновляет их, когда жилье продается третьей стороне. То есть квартира, от которой отказался покупатель и которая перешла к другому лицу, считается Минфином аннулированной сделкой.
С другой стороны, в Минфине продолжают тиражировать цифры о непроданных квартирах, в то время как в большинстве случаев речь идет о проектах, на которые получено разрешение на строительство, но работы еще не начались и продажи не стартовали. В Министерстве строительства и жилищного хозяйства оценивают, что таких квартир около 70 тысяч, из них более половины находятся на начальных стадиях строительства из общего запаса в 84 тысячи.