Цены на квартиры без защищенных помещений росли быстрее, чем на защищенные

Насколько наличие защищенного помещения (МАМАД) в квартире повышает ее стоимость? Этот вопрос задавался множество раз во время войны, однако всесторонний анализ, проведенный адвокатом Ротемом Зильбером, оценщиком недвижимости и основателем BYNDbiz — платформы искусственного интеллекта, помогающей в оценочной деятельности, — неожиданно показывает, что с октября 2023 года цены на старые квартиры без МАМАДа росли быстрее, чем цены на квартиры с МАМАДом.

Предполагаемая причина заключается в том, что личная безопасность, которую обеспечивает МАМАД, вступает в экономическую конкуренцию с потенциалом прироста стоимости, заложенным в старой квартире, которая может участвовать в будущем проекте городского обновления.

Всплеск спроса

Принято считать, что с октября 2023 года, после ракетных обстрелов со стороны Ирана, израильтяне хотят МАМАД: компания Madlan зафиксировала скачок спроса на защищенные квартиры примерно на 200% уже в ноябре 2023 года; сайт Yad2 обнаружил, что спрос на аренду квартир без МАМАДа упал в пять раз сильнее, чем на квартиры с МАМАДом; WeCheck измерила премию за аренду защищенной квартиры в размере около 20%; главный экономист Минфина сообщила, что в марте 2026 года около 80% приобретенных квартир были защищенными; а специалисты по недвижимости, с которыми мы встречаемся, рассказывают о трудностях продажи старых незащищенных квартир.

Все это должно было снизить цены на старые квартиры, и, возможно, даже снизило часть цен, но, несмотря на это, существует значительная разница между динамикой рынка аренды и рынка продажи квартир.

Для проведения проверки BYNDbiz разделила сделки на две части: квартиры, построенные до 1990 года, не оборудованные МАМАДом, и те, что были построены в период с 1996 по 2022 год, то есть квартиры со вторичного рынка с МАМАДами. Для целей исследования компания постаралась исключить сделки с новыми квартирами, чтобы в расчеты не «просочились» акции застройщиков, их прибыль и тому подобное.

Всего было изучено 111 000 сделок, о которых отчитались в Налоговом управлении, и выяснилось, что цена за квадратный метр квартир, построенных до 1990 года, выросла на 11,2% в совокупности в период с 2023 по 2025 год — по сравнению с ростом всего на 2,6% для новых квартир эпохи МАМАДов.

При распределении по городам эти результаты повторились в 27 из 35 городов, где было отобрано достаточное количество переменных.

«Что касается аренды и спроса, тезис о том, что квартиры с МАМАДом более востребованы, работает именно так, как ожидалось», — рассказывает Зильбер. — «Если мы следим за публикациями из различных источников в этих областях, мы видим, что Yad2 сообщила изданию «Глобс», что в период с начала февраля по начало марта 2026 года спрос на аренду 4-комнатных квартир упал на 15,8% — но только на 4,6% в квартирах с МАМАДом, по сравнению с 24,4% в квартирах без МАМАДа; месяц спустя это отразилось на ценах, когда, согласно отчетам WeCheck, арендная плата за небольшие квартиры с МАМАДом выросла на 4,9% за один месяц, против 3,1% на рынке в целом. К июню 2026 года Yad2 уже фиксировала разрывы в арендной плате в десятки процентов между квартирами с МАМАДом и без него».

Вывод: арендаторы квартир могут реагировать в течение месяцев, и они действительно отреагировали. С другой стороны, у покупателей квартир ситуация сложнее, и здесь следует разделять спрос, который сильно вырос на защищенные квартиры, и цены, которые росли гораздо медленнее, чем цены на незащищенные квартиры.

Премия под давлением

Данные анализа показывают, что с октября 2023 года спрос на защищенные квартиры действительно резко вырос на рынке аренды и поиска жилья, но цены сделок на старые квартиры без МАМАДа росли быстрее, чем цены на квартиры эпохи МАМАДов.

Результат — ценовая премия за квадратный метр квартир эпохи МАМАДов, то есть надбавка, которую покупатели платили за наличие защиты, снизилась с примерно 25% в 2023 году до примерно 19% в конце прошлого года, а по частичным данным за 2026 год она продолжает падать и достигла примерно 16%.

«Основной вывод заключается в том, что рынок сегодня оценивает две разные ценности: ценность проживания, при которой МАМАД очень важен для арендатора и покупателя, ищущего немедленного использования, в противовес ценности земли/обновления, которая существует в старых зданиях без МАМАДа, особенно в районах с ожиданием проектов «пинуй-бинуй» (снос и строительство)», — говорит Зильбер.

По его словам, «старая квартира без МАМАДа — это более слабый жилой продукт, но в районах с потенциалом обновления та же квартира воплощает опцию на новое здание с МАМАДами. В период растущей угрозы безопасности ценность самого обновления растет — и поэтому многие покупатели оценивают не только качество существующей квартиры, но и то, что можно будет построить на ее месте».

По нашей оценке, еще одним фактором, влияющим на различную динамику цен на защищенные квартиры и те, что без них, является рынок новых квартир, особенно тех, срок заселения которых относительно короткий, которые конкурируют в основном с защищенными квартирами со вторичного рынка.

С 2023 года предложение непроданных новых квартир растет, что вынуждает застройщиков проводить различные акции и создает ситуацию, при которой у владельцев защищенных квартир есть «потолочные цены», выше которых им трудно подняться, иначе покупатели предпочтут приобрести новые квартиры. Это ограничивает способность владельцев квартир в разных местах значительно повышать свои цены.

Вывод заключается в том, что, хотя война сильно укрепила спрос на защиту, рынок сделок не переводит это простым образом в более высокую «премию за МАМАД». Поэтому тот, кто пытается сделать выводы о стоимости квартиры только исходя из вопроса, есть ли в ней МАМАД или нет, может упустить ключевую часть картины.