Отчеты застройщиков: снижение продаж и влияние льготных программ
Рынок жилой недвижимости продолжает демонстрировать слабые показатели на фоне войны, высоких процентных ставок и последствий роста цен. Анализ отчетов публичных компаний за первый квартал 2026 года показывает неоднородную динамику продаж и активное использование застройщиками программ финансирования для привлечения покупателей.
Рынок жилой недвижимости топчется на месте уже довольно длительный период по многим причинам, большинство из которых известны: война, резкий рост цен в 2021–2022 годах, высокая процентная ставка и другие факторы.
В первом квартале 2026 года количество сделок с недвижимостью, согласно данным Центрального статистического бюро (ЦСБ), составило около 22 тысяч, что примерно на 10% ниже, чем в соответствующем квартале 2025 года, и на 20% ниже среднего квартального показателя на рынке жилья.
И в то время как на рынке вторичного жилья ощущается определенная стабилизация — количество проданных квартир со вторых рук в период с января по март 2026 года выросло на 7,4% по сравнению с тремя месяцами ранее, хотя в отрасли отмечают, что продавцы идут на компромиссы по цене, — объем продаж новых квартир продолжает тенденцию снижения, фактически, с середины 2024 года.
Эти данные отчетливо видны в отчетах публичных компаний по недвижимости по итогам первого квартала года — и они влияют также на другие показатели, такие как валовая прибыль, чистая прибыль и прочее. «Глобс» погружается в цифры.
1. Большинство компаний демонстрируют снижение — но не все
Точно так же, как данные ЦСБ отражают продолжающееся снижение объемов продаж новых квартир на рынке жилья, это отражают и отчеты публичных компаний за первый квартал 2026 года.
Так, отчет компании «Амрам Авраам» за первый квартал показывает, что компания продала 108 квартир с объемом выручки 261 млн шекелей (объем выручки включает также продажу пяти единиц коммерческой и офисной недвижимости), по сравнению с 335 квартирами в первом квартале 2025 года с объемом выручки 680 млн шекелей (включая продажу 25 единиц коммерческой и офисной недвижимости). Компания отмечает, что с 1 апреля и до даты публикации отчета в конце мая она продала еще 34 квартиры примерно на 80 млн шекелей.
Компания «Аура», как мы недавно публиковали здесь в «Глобс», продала 163 квартиры в первом квартале года по сравнению с 210 квартирами в соответствующем квартале прошлого года. Компания отмечает, что после окончания квартала и до даты публикации отчета она продала еще 98 квартир. Выручка компании от продажи квартир в первом квартале года составила около 334,5 млн шекелей, что примерно на 3 млн шекелей выше, чем в соответствующий период прошлого года, несмотря на более низкие количественные показатели.
Компания «Эфи Кэпитал» также продемонстрировала снижение объемов продаж — но она, возможно, является компанией, продавшей больше всего квартир в первом квартале года по сравнению с остальными публичными компаниями: согласно отчету за первый квартал 2026 года, «Эфи Кэпитал» продала 205 квартир за сумму около 241,5 млн шекелей, а в первом квартале 2025 года продала 247 квартир за сумму около 361 млн шекелей. До публикации отчета компания продала еще 15 квартир за сумму около 29,5 млн шекелей.
Компания «Прашковски» продала в первом квартале 37 квартир за сумму около 54,3 млн шекелей по сравнению с 43 квартирами в первом квартале 2025 года на денежную сумму 142,1 млн шекелей. После завершения первого квартала и до даты публикации отчета она продала еще 11 квартир за 69,4 млн шекелей.
Компания «Акро» продала в первом квартале 34 квартиры за 149 млн шекелей по сравнению с 35 квартирами за 174 млн шекелей в соответствующем квартале 2025 года. До публикации отчета компания успела продать еще 13 единиц жилья за 50 млн шекелей.
Наряду с этим есть и компании, показавшие рост продаж: «Й. Х. Димри» продала в первом квартале 2026 года 177 квартир за сумму около 486 млн шекелей по сравнению со 160 квартирами за сумму около 369 млн шекелей в первом квартале 2025 года. До даты публикации отчета компания продала еще 156 квартир за сумму около 254 млн шекелей.
«Исраэль Канада» продала 86 квартир в первом квартале 2026 года на денежную сумму около 448 млн шекелей. В первом квартале 2025 года компания продала 76 квартир на денежную сумму лишь немногим ниже той, что была достигнута в первом квартале 2026 года: около 444 млн шекелей. До публикации отчета компания продала еще 51 квартиру за сумму около 328 млн шекелей.
«Группа Хаджадж» продала 45 квартир в первом квартале 2026 года с выручкой около 282,3 млн шекелей по сравнению с 14 квартирами, которые она продала в первом квартале 2025 года на денежную сумму около 116 млн шекелей. До даты публикации отчета компания продала еще 37 квартир.
В сухом остатке: многие компании демонстрируют снижение продаж по сравнению с соответствующим кварталом, который также был непростым.
2. Акции продолжают расширяться
При просмотре отчетов мы также проверили, что компании указывают относительно «акций застройщиков», которые они предлагают — тех самых программ финансирования, предлагаемых покупателям квартир в больших масштабах с 2023 года с целью облегчить «задачу» покупки квартиры и тяжелое экономическое бремя.
Компания «Амрам Авраам», например, отмечает, что в первом квартале года она предоставила льготы покупателям в таком разрезе: 35% предоставленных льгот были в виде гибких контрактов (оплата 15%–20% от цены покупки в момент подписания договора) на сумму около 75,85 млн шекелей, и около 65% предоставленных льгот были в виде ссуд от застройщика на сумму контрактов около 143 млн шекелей. «В первом квартале 2026 года, вследствие акций по ссудам от застройщика, которые компания продвигала в маркетинговых проектах, компания субсидировала покупателей и выплатила наличными ипотечным банкам дисконтную ставку на общую сумму около 1,3 млн шекелей», — сообщается в отчете.
«Исраэль Канада» отмечает, что предлагала покупателям акции в части сделок на свободном рынке на «улучшенных условиях оплаты» — рассрочка платежей 20% вблизи даты подписания и оплата остатка суммы вблизи даты сдачи квартиры, освобождение от привязки к индексу затрат на строительство и другое. «Объем продаж компании на улучшенных условиях оплаты в первом квартале 2026 года составил около 12%, на денежную сумму около 35 млн шекелей, включая НДС», — сообщается в отчете. «Из общей суммы контрактов, подписанных на улучшенных условиях оплаты, на дату отчета выплачено в общей сложности около 5 млн шекелей, включая НДС. По сделкам, в которых компания предоставила льготы по финансированию путем улучшения условий оплаты, компания рассчитала влияние значительного компонента финансирования на общую сумму около 139 млн шекелей».
«Акро» детализирует, что «объем продаж на улучшенных условиях оплаты составил в общей сложности около 20 млн шекелей (включая НДС), что отражает долю около 14% от общего объема продаж в отчетный период. В отношении всех указанных продаж была также предоставлена льгота в виде освобождения от привязки к индексу в договорах; объем продаж по модели ссуд от застройщика составил в общей сложности около 12 млн шекелей (включая НДС), и в отношении всех этих продаж также была предоставлена льгота в виде освобождения от привязки к индексу; объем продаж по модели линейной рассрочки платежей (оплата по мере прогресса выполнения работ) составил в общей сложности около 117 млн шекелей, включая НДС, что составляет около 79% от общего объема продаж в отчетный период. Была предоставлена льгота в виде освобождения от привязки к индексу на сумму около 15 млн шекелей, включая НДС, из указанной суммы. В отчетный период были предоставлены льготы в виде освобождения от привязки к индексу затрат на жилищное строительство на общую сумму около 47 млн шекелей, включая НДС, что составляет около 32% от общего числа договоров купли-продажи».
В «Эфи Кэпитал» отметили, что «объем продаж компании по маркетинговым моделям в первом квартале 2026 года составил около 67% от общего объема продаж на свободном рынке. В проектах, где компания предоставляла указанные льготы, около 70% предоставленных льгот были в виде улучшенных условий оплаты с общим объемом выручки около 89,7 млн шекелей, из которых около 16 млн шекелей было выплачено в момент подписания соглашения, а остаток будет выплачен вблизи даты сдачи квартир в проектах; и около 30% предоставленных льгот были в виде ссуд от застройщика с общим объемом выручки около 37,8 млн шекелей, из которых до 45% были выплачены из собственного капитала покупателей и посредством ссуд от застройщика, а остаток будет выплачен вблизи даты сдачи квартир в проектах».
В «Димри» отмечают, что «объем продаж компании на улучшенных условиях финансирования в отчетный период составляет около 30% от общего объема продаж в проектах на стадии выполнения и планирования. Около 25% сделок были совершены путем отсрочки платежей и около 5% — путем ссуд от застройщика».
«Хаджадж» сообщает, что объем продаж на улучшенных условиях оплаты составил в общей сложности около 15 млн шекелей, включая НДС, что отражает долю около 3% от общего объема продаж в 2026 году. «Во всех указанных продажах также была предоставлена льгота в виде освобождения от привязки к индексу», — написано в отчете.
«Прашковски» — единственная компания из проверенных нами, которая указывает, что в первом квартале 2026 года ею не предоставлялись никакие ссуды от застройщика («ссуды инициатора», как она это определяет), по сравнению с четырьмя сделками в первом квартале 2025 года.
В сухом остатке: льготы на стороне покупателей, и тот, кто заинтересован сейчас купить квартиру с низким собственным капиталом, сможет найти множество вариантов.
3. Отмен мало, но они влияют
В последнее время много говорилось о «волне» отмен сделок в отрасли — в основном из-за акций застройщиков, наводнивших рынок. Предполагается, что по крайней мере часть покупателей, купивших по акциям 80/20, дошли до точки, когда им нужно внести оставшуюся сумму, и обнаружили, что не могут справиться с крупным платежом, и решили отменить сделку.
Из отчетов следует, что речь не идет о потоке отмен, но те, что произошли, влияют на итоговую строку в отчетах компаний.
Так, например, компания «Амрам Авраам» отмечает, что в первом квартале года было отменено восемь договоров купли-продажи на общую денежную сумму около 23 млн шекелей. Валовая прибыль «Амрам Авраам» в этом квартале составила около 77,9 млн шекелей по сравнению с примерно 82,4 млн шекелей в 2025 году, а чистая прибыль составила около 11 млн шекелей по сравнению с примерно 33,2 млн шекелей в соответствующий период прошлого года.
«Акро» сообщила, что в первом квартале года было отменено шесть сделок на сумму около 29 млн шекелей. Одна квартира из них была продана в течение отчетного периода другим покупателям за сумму около 4,5 млн шекелей. Компания зафиксировала в первом квартале 2026 года валовую прибыль в размере около 23 млн шекелей и чистый убыток в размере около 7 млн шекелей — по сравнению с валовой прибылью в 18 млн шекелей и чистой прибылью в миллион шекелей в соответствующем квартале прошлого года.
Компания «Исраэль Канада», которая недавно объявила о приобретении «Акро», сообщила, что в отчетном году было отменено пять договоров купли-продажи на общую денежную сумму около 22,5 млн шекелей. Компания продемонстрировала в первом квартале 2026 года операционный убыток в размере около 55,5 млн шекелей и чистый убыток в размере около 106 млн шекелей.
«Хаджадж» сообщает об отмене одного договора купли-продажи в течение первого квартала 2026 года на сумму около 5,5 млн шекелей. Валовая прибыль компании в этом квартале составила около 3,7 млн шекелей, а чистая прибыль — около 52 тысяч шекелей.
Компания «Эфи Кэпитал» отметила, что в течение отчетного периода было отменено три договора купли-продажи «на несущественную общую денежную сумму около 4,6 млн шекелей». Валовая прибыль компании составила в первом квартале года около 36 млн шекелей, а чистая прибыль — около 1,6 млн шекелей.
«Прашковски» отметила, что как в первом квартале этого года, так и в соответствующем квартале прошлого года не было отменено ни одного договора продажи проданных ею квартир. «Аура» и «Димри» не сообщили об отменах в своих отчетах.
В сухом остатке: возможно, в данном случае отчеты не раскрывают всей истории. Несколько руководителей компаний недавно рассказали нам, что они прилагают все усилия, чтобы предотвратить отмены сделок. «Если кто-то не может продать предыдущую квартиру и принести остаток суммы, мы идем ему навстречу».
