Отказ от парковки и сокращение площадей: цена городского обновления

«Если вы видите застройщика, который обещает 30 кв. м, не позволяйте этому случиться. Бывают проекты, в которых жильцы вынуждены отказываться от арендной платы, чтобы они были реализованы. Наша роль — следить за тем, чтобы застройщики не давали обещаний, которые не смогут выполнить», — заявил на этой неделе адвокат Зив Громан, основатель фирмы «Громан и партнеры».

Его слова прозвучали на фоне снижения экономической целесообразности проектов городского обновления. Замедление в строительной сфере, высокая процентная ставка, рост стоимости финансирования и резкий скачок расходов на оплату труда ставят все больше проектов на грань рентабельности.

Результатом стало массовое пересмотрение соглашений, подписанных с владельцами квартир: обещанные компенсации сокращаются, а от жильцов требуются уступки, чтобы предотвратить отмену проекта. В отрасли отмечают, что запросы на сокращение строительных пристроек, уменьшение площади новых квартир или изменение других льгот стали в последние годы обычным явлением.

В 2025 году количество заявок на получение разрешений на строительство в рамках городского обновления в округе Тель-Авив снизилось на 20%, что свидетельствует о падении привлекательности этих проектов. Одновременно объемы начала строительства в Тель-Авиве сократились на 5%.

«Большинство контрактов в Тель-Авиве пересматриваются»

По словам адвоката Громана, его фирма выявила 81 проект, где застройщики вернулись к жильцам для пересмотра контрактов из-за отсутствия экономической целесообразности. «В квартале 4 в центре Тель-Авива речь идет о 80% контрактов, но это явление существует по всей стране», — говорит он. «Есть планы застройки городов, которые начались 6 лет назад, когда все были в эйфории, но реальность изменилась. Нужно менять мышление. Когда мы продвигаем план, мы говорим о диапазоне прибыли в 15%. Но достаточно легкого удара, и все рушится».

Застройщики, работающие в условиях жесткой конкуренции, низких продаж и высоких затрат на финансирование, подтверждают эту тенденцию. Несмотря на подписанные контракты, гарантирующие определенные компенсации, жильцы вынуждены проявлять гибкость, понимая, что от этого зависит будущее проекта.

Значительная часть соглашений была подписана в 2021–2022 годах, до начала цикла повышения процентных ставок и роста цен на стройматериалы, поэтому они больше не отражают текущие рыночные условия.

«Проекты, подписанные в те годы, начинают строиться только сейчас, но условия существенно изменились. Стоимость строительства взлетела, процентная ставка выросла, и немало проектов, которые в прошлом были прибыльными, сегодня нецелесообразны», — объясняет Томер Рейфман, генеральный директор компании «Яаз Йезум».

---

«Делаем все, чтобы не менять соглашения»

Рейфман подчеркивает, что корректировка контрактов — это долгий процесс, которого все предпочитают избегать. Тем не менее, владельцы старых квартир понимают, что нет иного выбора, кроме как адаптировать соглашения к новым рыночным реалиям. Изменения варьируются от сокращения метров — если это позволяет планировка — до отказа от арендной платы, снижения технических характеристик, уменьшения этажности и платы за парковку, которая ранее была обещана.

Цена, которую платят жильцы:

• Отказ от арендной платы: самостоятельное финансирование проживания в период строительства.

• Сокращение площадей: уменьшение обещанного метража.

• Плата за парковку: покупка места у застройщика вместо получения его бесплатно.

• Снижение характеристик: компромисс по качеству материалов и оборудования.

• Сокращение этажей: согласие на отмену этажей в жилой башне.

Орен Йошфе, генеральный директор «Группы Йошфе», добавляет: «Мы отчетливо видим снижение прибыли. Резкий рост стоимости исполнения является главным фактором, наносящим ущерб целесообразности, в то время как цены продажи не выросли соответствующим образом». По его словам, чтобы не обращаться повторно в комиссии по планированию, стороны соглашаются на уступки, не затрагивающие конструктив здания, например, на отказ от оплаты аренды жилья на период строительства.

Необходим гибкий механизм реализации

Нати Гильбоа, генеральный директор компании «Гефен», отмечает, что длительный период между утверждением планов и началом исполнения создает глубокую неопределенность. Комиссии по планированию оценивают права в соответствии с оценочным стандартом, который со временем становится неактуальным.

Гильбоа предлагает изменить механизм ценообразования: «На этапе планирования следует устанавливать требование к прибыльности застройщика с более широкой маржой, от 25% до 30%, чтобы обеспечить определенность. Однако по завершении проекта должна проводиться переоценка на основе более умеренного порога, например 20%, при этом избыточная прибыль возвращалась бы государству».

В Министерстве строительства и Министерстве финансов также осознали необходимость изменений. В начале года государственный оценщик обновил Стандарт 21, установив более высокие значения прибыльности в различных округах и разрешив диапазоны отклонений, исходя из понимания того, что рынок динамичен и главная цель — обеспечить реализацию проектов.