«Не полтора миллиона, упавших с неба»: сколько на самом деле заработали победители программы «Цена для новосела»

Район Глиль-Ям в Герцлии, один из наиболее ярких символов программы «Цена для новосела» в районах с высоким спросом, в последние годы демонстрирует необычную картину.

Проверка, проведенная сайтом Yad2 для газеты «Маарив», показала, что в период с января по июль 2023 года в районе было выставлено на продажу 170 квартир, тогда как за аналогичный период 2026 года предложение достигло 539 квартир, что более чем в три раза больше. Параллельно с этим медианная запрашиваемая цена на 4-комнатную квартиру снизилась с 4,65 млн шекелей до 4,09 млн шекелей, что составляет снижение примерно на 12%.

Напротив, на рынке аренды произошло почти обратное. Количество квартир, предлагаемых в аренду в январе-июле, сократилось с 341 в 2023 году до 231 в текущем году, что составляет снижение примерно на треть. За тот же период медианная арендная плата за 4-комнатную квартиру выросла с 9 200 шекелей до 11 тысяч шекелей в месяц, что является ростом почти на 20%. Только за последний год был зафиксирован рост почти на 12%.

Однако, по словам Нира Фейны, жителя района и риелтора, специализирующегося исключительно на Глиль-Ям, за снижением цен на продажу скрывается значительное изменение состава квартир, выходящих на рынок. «В Глиль-Ям есть как минимум три разные категории квартир», — объясняет он «Маариву». — «Есть базовые квартиры программы «Цена для новосела», квартиры свободного рынка и есть особые квартиры, например, расположенные на первой линии к парку. Это разные продукты, и рынок оценивает их по-разному».

По его словам, поворотный момент наступил в 2024 году. Большая часть района была реализована в рамках программы «Цена для новосела», а первые победители участвовали в розыгрышах еще в 2017 году — и продавать их можно было только по прошествии 7 лет согласно правилам розыгрыша.

«До июля 2024 года продавались в основном квартиры свободного рынка», — говорит Фейна. — «А затем внезапно появилась новая категория продукта, которой раньше не было. Как только квартиры программы «Цена для новосела» начали освобождаться, предложение значительно выросло, и на рынок вышли квартиры более базового стандарта».

Поэтому, по его словам, простое сравнение медианной цены 2023 года с ценой 2026 года может ввести в заблуждение. «Это как сравнивать билет на самолет в эконом-классе с бизнес-классом только потому, что они находятся на одном рейсе», — говорит он.

В качестве примера он приводит две 4-комнатные квартиры, предлагаемые сегодня в районе: одна примерно за 3,69 млн шекелей, а вторая за 4,69 млн шекелей. «Первая — 93 кв. м, с одним направлением воздуха, без кладовой и в базовом стандарте. Вторая немного больше, на первой линии к парку, с двумя парковочными местами, кладовой, улучшенной кухней и столярными изделиями. Это разница в миллион шекелей, но это и другой продукт».

Разрывы, говорит он, заметны и в более крупных квартирах. Фейна рассказывает, что продавал обычные 5-комнатные квартиры примерно по 36 тысяч шекелей за кв. м, а в сравнении с ними — инвестированную 5-комнатную квартиру с видом на парк за 6,6 млн шекелей — около 45 тысяч шекелей за кв. м.

«Программа «Цена для новосела» сделала ровно то, что должна была сделать»

Фейна также призывает привести цифры в пропорцию в отношении победителей программы «Цена для новосела» в Глиль-Ям. «Тот, кто купил по программе «Цена для новосела», совершил отличную сделку, но и тот, кто купил на свободном рынке, также совершил отличную сделку», — говорит он.

По его словам, часть ощущения того, что речь идет об исключительной удаче, проистекает из того, что цену покупки в 2017 году сравнивают с ценой квартиры сегодня, после лет, в течение которых цены на недвижимость во всем регионе выросли. «Все, кто покупал недвижимость в Глиль-Ям в те годы, значительно увеличили свой капитал. В программе «Цена для новосела» заработали еще несколько сотен тысяч шекелей благодаря скидке, и это именно то, что программа должна была сделать».

В качестве примера он рассказывает о паре друзей, которые приобрели в 2017 году 5-комнатную квартиру в рамках программы «Цена для новосела» примерно за 2,5 млн шекелей. После получения квартиры в 2020 году они, по его словам, вложили еще около 400 тысяч шекелей в ремонт. В тот же период в проекте свободного рынка 5-комнатная квартира была продана примерно за 3,5 млн шекелей, но она была реализована тремя годами позже, с более высоким уровнем отделки и с возможностью выбора этажа, направлений воздуха и расположения.

«В итоге разрыв составил несколько сотен тысяч шекелей», — говорит он. — «Это и была льгота. Не полтора миллиона шекелей, упавших с неба». Еще один момент, который он подчеркивает, заключается в том, что даже внутри программы «Цена для новосела» Глиль-Ям с самого начала находился на дорогом конце шкалы. «Это была самая дорогая программа «Цена для новосела» в стране в то время», — говорит он.

Квартиры в рамках программы, по его словам, продавались примерно по 18-19 тысяч шекелей за кв. м. То есть победители действительно получили значительную скидку по отношению к рыночным ценам в районе, но изначально платили очень высокие суммы. Это не была квартира, проданная по цене проекта на периферии, а затем взлетевшая до стоимости Герцлии, а дорогая покупка в районе с высоким спросом, к которой добавилась льгота программы.

---

«Следующий скачок еще впереди»

Отсюда Фейна уже смотрит вперед. По его словам, Глиль-Ям еще не завершил процесс своего развития, и некоторые из наиболее значительных изменений находятся вообще за пределами жилых зданий.

Он указывает на две новые транспортные развязки, которые планируются в районе и должны улучшить сообщение с севером Тель-Авива, Рамат-ха-Хаялем и морским побережьем, наряду с продолжением развития зон занятости, торговли и услуг рядом с районом.

«Даже сегодня он находится в отличном географическом положении, рядом с Прибрежным шоссе, развязкой ха-Сира и железнодорожной станцией», — говорит он. — «Но новые соединения и центры занятости, которые строятся вокруг, могут еще больше изменить доступность и привлекательность района».

Предприниматели, работающие в районе, также рассчитывают на продолжение этого процесса. Рони Тененбаум, вице-президент по маркетингу и стратегии компании «Гинди Ахазакот», которая продвигает в Глиль-Ям проект LOVE, включающий 505 единиц жилья в 13 зданиях, видит в дальнейшем развитии района центральную часть истории спроса.

«Связь между близостью к Тель-Авиву, морскому побережью, зонам занятости Герцлии, железнодорожной станции и центральным транспортным артериям, вместе с парками, образовательными учреждениями, общественными и торговыми площадями, создала район, который предлагает сочетание, которое трудно найти в центральном регионе», — говорит она.

«Мы верим, что именно по этой причине, даже в период, когда рынок жилья ведет себя более взвешенно и осторожно, Глиль-Ям продолжает оставаться одним из самых востребованных районов в центральном регионе».

«Хотя сегодня можно увидеть большее предложение квартир по сравнению с предыдущими годами, как часть тенденций на рынке, спрос на район остается стабильным благодаря его уникальным преимуществам — люди покупают не только квартиру, они покупают район, сообщество, систему образования, доступность и зеленые зоны».

Для Фейны разговоры о сообществе — это не просто лозунг. Он сам житель Глиль-Ям, и, по его словам, вообще не планировал становиться риелтором — да еще и таким, который фокусируется только на одном районе. «Я просто влюблен в Глиль-Ям», — говорит он. — «Сначала я привел сюда своего брата, свою тещу и своих друзей, а потом все сказали мне: стань риелтором».

Сегодня, после того как, по его словам, он был вовлечен в более чем 300 сделок в районе, он с улыбкой подытоживает идею просто: «Я хочу выбирать своих соседей».