Что это значит для владельцев квартир? Когда проект городского обновления «меняет владельцев»
В последнее время в сфере городского обновления наблюдается рост числа проектов, меняющих владельцев. Крупные компании с финансовой устойчивостью приходят на смену мелким застройщикам, столкнувшимся с трудностями. Что это значит для жильцов и как они могут защитить свои права?
В последнее время расширяется волна проектов, которые «меняют владельцев» в сфере городского обновления. В рамках этой тенденции крупные компании с финансовой устойчивостью приходят на смену более мелким застройщикам, которые решили продать проект или привлечь партнера после того, как столкнулись с трудностями в его продвижении.
Однако за этими сделками скрываются существенные последствия для владельцев квартир, чье будущее проекта может измениться в результате этого шага. Что делает проекты привлекательными для крупных компаний? Как происходит фактическая замена застройщика, требует ли она согласия владельцев квартир и сохраняются ли обещанные жильцам выгоды?
Застройщик-покупатель: «Когда входишь в проект, путь к реализации становится короче»
«За последние три года мы наблюдаем значительный рост числа обращений со стороны застройщиков, которые ищут возможность продать проект или привлечь партнера, который возьмет на себя часть обязательств и обеспечит финансовую и операционную поддержку», — говорит Томер Райфман, генеральный директор и владелец компании «Яаз Язамут». — «Есть компании, которые поняли, что проект им не по силам, но они все еще верят в его потенциал. В таких случаях мы можем войти в качестве партнеров, укрепить финансовые и управленческие возможности проекта и позволить ему продвигаться».
Итамар Бен-Шалом, согенеральный директор компании «Бен-Шалом Язамут ве-Бния», добавляет: «Мы видим все больше обращений от застройщиков, которые просят привлечь партнера или передать проект. Большая часть этих начинаний была сформирована несколько лет назад на основе иных экономических предположений, включавших более низкие процентные ставки, другие затраты на реализацию и более сильный рынок продаж. Когда реальность изменилась, не каждый застройщик смог довести проект до финишной черты. С нашей точки зрения, это не негативное явление, а естественный процесс взросления рынка. В конечном итоге проекты попадают в руки компаний, обладающих способностью к реализации, финансовой устойчивостью и опытом управления сложными проектами».
Райфман объясняет, что у многих мелких застройщиков есть несколько альтернатив: они могут продолжать вкладывать средства, но это не всегда оправдано. «Иногда проект становится для них слишком масштабным, и банк уже не позволяет продолжать финансирование. В других случаях вызов заключается в операционной деятельности: нужно уметь управлять маркетингом, реализацией, подрядчиками и персоналом. На этом этапе они понимают, что им нужен более сильный партнер».
Бен-Шалом отмечает, что при рассмотрении возможности входа в такой проект они анализируют не только финансовые показатели, но и планирование, метод реализации, маркетинг и способность управлять сложной площадкой в центре города, сохраняя привычный образ жизни жителей.
Застройщик-продавец: «Не каждая замена происходит добровольно»
Адвокат Эфраим Леви, управляющий партнер и глава отдела недвижимости в офисе «Кореш и партнеры», объясняет, что не все сделки по смене владельцев вытекают из того, что проект попал в трудности, — иногда это совпадение интересов продавца и покупателя. По его словам, есть застройщики, которые смогли продвинуть проект, но на стадии реализации понимают, что риски им не по силам. В таких случаях они предпочитают привлечь партнера или совершить «экзит», продав все права.
Адвокат Шай Партош отмечает, что в последнее время они вели дела с десятками проектов, сменивших владельцев. Он выделяет два основных сценария: добровольная передача прав и обязанностей новому застройщику (часто с согласия жильцов) или замена застройщика против его воли, если проект застрял. В последнем случае замена происходит по решению суда или через арбитражный механизм. Реализация может идти либо через покупку акций компании, владеющей проектом (тогда договоры с жильцами остаются в силе), либо через отмену прежнего договора и подписание нового.
Жильцы: Сохраняются ли обещанные выгоды?
Возникает вопрос, страдают ли владельцы квартир при смене владельцев проекта. Адвокат Шай Партош поясняет: по закону любое изменение, наносящее ущерб правам владельцев квартир, требует дополнения к договору и подписи обеих сторон. Если новый застройщик просит уменьшить обещанные выгоды, это невозможно осуществить без согласия жильцов.
В большинстве договоров «пинуй-бинуй» предусмотрен пункт, ограничивающий застройщика в продаже более 49% акций или прав в проекте без согласия владельцев квартир. Однако, если такой пункт отсутствует, проект может перейти к другому лицу без их согласия. В случае замены застройщика против его воли адвокат Партош рекомендует требовать от прежнего застройщика подписания письма о возмещении ущерба, защищающего жильцов от возможных исков.
Бен-Шалом резюмирует: «В большинстве случаев замена застройщика не означает, что проект начинается заново. Новый застройщик принимает на себя все обязательства, подписанные с владельцами квартир, и продолжает работу. Для владельцев квартир замена застройщика — это обычно не негативное событие, а наоборот, часто именно она позволяет проекту, который застрял на годы, вернуться на правильный путь и наконец дойти до реализации».