«Редкий актив для этого района»: вилла в Рамат-Эфаль продана за 8,4 миллиона шекелей

Сделка: на улице Сапир, 20 в районе Рамат-Эфаль (Рамат-Ган) был продан пятикомнатный коттедж на участке площадью 423 кв. м за 8,4 миллиона шекелей. Договор был подписан примерно за две недели до начала войны.

Рамат-Эфаль: район начинался как кибуц, расположенный к западу от территории больницы «Тель-ха-Шомер» и к востоку от шоссе 4 (Геа). Позже он существовал как местный комитет в долине Оно, а в 2008 году был официально включен в состав Рамат-Гана. На сегодняшний день у поселения есть только один выезд в северном направлении, однако в будущем планируется дополнительное соединение с шоссе 461. Станции «фиолетовой линии» метротрамвая будут расположены по обе стороны района, но они не находятся в пешей доступности от проданного объекта.

Район застраивался согласно планам 60-х и 70-х годов, ориентированным преимущественно на частные коттеджи. В последние годы в Рамат-Эфаль и его окрестностях были утверждены новые проекты, предусматривающие строительство тысяч единиц жилья в многоэтажных домах.

Цены: количество сделок в районе невелико, однако имеющиеся данные показывают, что стоимость коттеджей в южной части (не затронутой новыми планами застройки), возведенных в 90-е годы, варьируется от 8 до 8,7 миллиона шекелей.

В северной части цены, как правило, ниже: большинство объектов там меньше по площади и были построены более 50 лет назад. Небольшие старые виллы в 2025 году продавались по цене 7–7,5 миллиона шекелей. Напротив, вилла рядом с домом престарелых «Неве Эфаль» на более крупном участке была продана в прошлом году за 9 миллионов шекелей.

Вилла на соседней улице Барекет была приобретена 10 лет назад за 6,45 миллиона шекелей, а около 10 месяцев назад — уже за 8,7 миллиона шекелей. Эти данные свидетельствуют о том, что темпы роста цен на недвижимость в районе были умеренными и значительно ниже, чем в других локациях. Еще один объект на улице Барекет был продан за 8,5 миллиона шекелей.

Объект: согласно строительной документации, речь идет о двухэтажном коттедже с подвалом на участке 423 кв. м. Общая площадь постройки достигает 310 кв. м, из которых около 70 кв. м приходится на подвал. Разрешение на строительство было получено в 1996 году, а в январе 1998 года объект получил акт о заселении (форма 4).

Дом оборудован МАМАДом (защищенной комнатой) площадью 7 кв. м. Тем не менее, покупатели могут чувствовать себя в относительной безопасности, так как защищенное пространство является частью подвала, который, по всей видимости, может частично выполнять функции убежища.

Коттедж был продан 15 лет назад за 5,55 миллиона шекелей. Таким образом, к моменту текущей сделки его цена выросла примерно на 50%, в то время как индекс цен на жилье за тот же период увеличился более чем на 100%. Это подтверждает относительно умеренный рост стоимости недвижимости в данном районе.

Слово оценщику: «Эта сделка хорошо отражает характеристики рынка малоэтажной застройки в первом круге, прилегающем к Тель-Авиву, и, в частности, уникальность Рамат-Эфаль как района с полусельским характером и ограниченным предложением», — отмечает оценщик недвижимости и юрист Эрез Коэн.

«Цена отражает стоимость около 34,5 тысяч шекелей за кв. м застроенной площади, что ставит сделку на верхнюю планку, но не выходит за рамки аналогичных сделок в схожих востребованных районах. В объектах такого типа цена за квадратный метр является лишь частичным показателем, а иногда даже вводит в заблуждение.

Основная стоимость сделки, по всей видимости, проистекает из земельного компонента: участок площадью 423 кв. м является относительно редким активом в этом районе и часто становится центральным фактором ценообразования.

Вклад строения в итоговую цену также зависит от его физического состояния, возраста и уровня отделки. Подвал добавляет функциональности, но его экономический вес ниже по сравнению с надземными жилыми площадями.

В конечном итоге, речь идет о сделке на высоком ценовом уровне, которая опирается в основном на стоимость земли и местоположение. Она отражает стабильный рынок, где дефицит доступных участков продолжает поддерживать цены. Мы также видим продолжение тенденции, при которой малоэтажные дома становятся редкостью, особенно в центральном регионе, поэтому ожидается, что такая недвижимость сохранит свою стоимость и со временем даже вырастет в цене».