Ипотека: стоит ли делать рефинансирование в 2025 году?
Банк Израиля снизил процентную ставку до 3,5%, а средняя ставка по неиндексированным ипотечным кредитам опустилась до 4,74%. Однако целесообразность рефинансирования зависит от года подписания договора, так как штрафы за досрочное погашение часто нивелируют выгоду. Калькулятор Bizportal помогает оценить потенциал экономии на основе базовых данных.
После того как Банк Израиля в начале июля снизил процентную ставку на 0,25% до 3,5% (это третье снижение с начала года), вопрос о рефинансировании ипотеки вновь стал актуальным. Однако ответ на него зависит не столько от рыночных заголовков, сколько от года, в который вы заключили договор. По данным Банка Израиля за июнь, средняя ставка по неиндексированным ипотечным кредитам составляет 4,74% по сравнению с 5,11% в июне 2025 года. Средняя ставка по индексированным кредитам находится на уровне 3,45%, но из-за добавления индексации прямое сравнение здесь невозможно.
Кто может выиграть от рефинансирования
Разрыв между текущими ставками и условиями прошлых лет определяет целесообразность изменений. Средняя ставка по 25-летней неиндексированной ипотеке в 2023 году составляла 5,06%, а в 2024 году — 5,05%. Разница с сегодняшним днем составляет около 0,25–0,3%. В то же время те, кто взял ипотеку в 2020–2021 годах (под 3,31–3,40%), платят значительно меньше рыночных ставок, поэтому рефинансирование для них не имеет смысла.
Важно помнить, что ипотека в Израиле обычно состоит из нескольких маршрутов. Инструкции Банка Израиля требуют, чтобы минимум треть кредита была взята под фиксированную ставку, а до двух третей — по ставке прайм. Поскольку прайм-компонент меняется автоматически, его можно корректировать почти без затрат, тогда как фиксированная часть облагается штрафом. Часто оптимальным решением является не полное, а частичное рефинансирование.
Комиссия за досрочное погашение
Решающим фактором является комиссия за досрочное погашение. Согласно банковскому указу от 2002 года, она взимается, если средняя рыночная ставка в день погашения ниже, чем ставка в вашем договоре. Математически формула построена так, чтобы практически полностью нейтрализовать выгоду от снижения ставки.
Однако есть четыре фактора, которые могут оставить прибыль в вашем кармане:
-
Снижение комиссии за стаж: 20% скидки через три года после получения кредита и 30% через пять лет.
-
Потолок комиссии: банк обязан взимать меньшую из двух сумм расчетов.
-
Гибкие маршруты: на прайм и переменные ставки с неизвестными датами изменения комиссия не распространяется.
-
Переговоры: средняя ставка — это лишь статистический показатель, а не индивидуальное предложение.
Также существуют мелкие операционные комиссии, такие как плата за отсутствие уведомления (0,1%), которая взимается, если банк не был предупрежден за 10 дней. Калькулятор Bizportal позволяет оценить выгоду без обращения к документам: достаточно указать год получения ипотеки и ежемесячный платеж. Если калькулятор показывает потенциал, стоит запросить у банка официальную пояснительную записку с расчетом штрафа, которая необходима для ведения переговоров.
Полная статья была первоначально опубликована на Bizportal.