«Рынок не читает заголовки: рыночные силы победят, и спрос вырастет»
Шави Шамар, заместитель генерального директора и руководитель розничного подразделения банка «Мизрахи Тфахот», проанализировала состояние рынка недвижимости на конференции «Меняем приоритеты» 2026 года. Она объяснила, почему данные о 86 тысячах непроданных квартир требуют глубокого анализа и как рыночные силы продолжают определять долгосрочный рост цен.
При поддержке «Мизрахи Тфахот».
«Рынок недвижимости не читает заголовки», — заявила Шави Шамар, заместитель генерального директора и руководитель розничного подразделения банка «Мизрахи Тфахот», на национальной конференции по недвижимости «Меняем приоритеты», организованной банком совместно с группой «Едиот Ахронот». — «Он функционирует не согласно заголовкам, а согласно рыночным силам. Этому нас учили в экономике».
Чтобы проиллюстрировать этот тезис, Шамар привела примеры из экономической прессы 2016 года, когда запас непроданных квартир составлял всего 30 тысяч, а эксперты предрекали, что «пузырь недвижимости лопнет». Вспомнила она и заголовки времен пандемии, предрекавшие остановку спроса и снижение цен. «Сегодня мы можем оценить, насколько эти прогнозы сбылись, — отметила Шамар. — Даже при наличии волатильности, общая тенденция — это рост».
Шамар представила динамику цен на недвижимость с января 2012 года, анализируя темпы изменения за 12 месяцев. В качестве примера она привела ноябрь 2022 года: «За 12 месяцев, предшествовавших этой дате, цены на недвижимость выросли на 20%. А что произошло потом? Начались законодательные процессы, процентная ставка пошла вверх — и мы увидели замедление темпов роста. Речь шла не о снижении цены, а именно о снижении темпа ее роста». Вывод из представленных данных был однозначен: с 2012 года было зафиксировано лишь два периода реального совокупного снижения цен. «Это означает, что даже если по пути происходят события, вызывающие временные колебания, цены на жилье в Израиле в последние десятилетия находятся в долгосрочном восходящем тренде».
Запас из 86 тысяч квартир: детали важнее заголовка
Шамар не стала преуменьшать значение цифры в 86 тысяч непроданных квартир, но предложила разобрать ее на факторы. Представленная ею карта распределения запасов показала, что «запасы не обязательно находятся в местах, где цены падают, и наоборот». Иерусалим и Тель-Авив вместе удерживают более 20% запасов — около 10 тысяч и 11 тысяч квартир соответственно, — однако ведут себя совершенно противоположным образом.
«В Иерусалиме мы все еще видим рост цен, а в Тель-Авиве — снижение, независимо от количества запасов», — пояснила она. Причина кроется в профиле покупателей: в Иерусалиме, на фоне глобального роста антисемитизма, сохраняется высокий спрос на элитное жилье, тогда как в Тель-Авиве потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию. На севере ситуация также неоднородна: в Хайфе цены растут, в Афуле и Нагарии — падают, что связано с желанием людей переехать в города с защищенными пространствами (МАМАД). В Негеве, в частности в Нетивоте и Ашкелоне, наблюдается развитие и рост цен, несмотря на наличие запасов жилья.
Инвесторы в отступлении, аренда в росте
Шамар указала на уход инвесторов как на ключевой фактор текущей динамики. Если в 2021 году, на пике рынка, инвесторы совершили около 33 тысяч сделок (23% от общего объема), то сегодня их доля упала до 17% (15 тысяч сделок). «Повышение налога на покупку до 8% с первого шекеля, высокая процентная ставка, война — инвесторы ушли. Особенно в Тель-Авиве».
Что касается рынка аренды, Шамар подчеркнула: «Около 20 тысяч квартир из тех 86 тысяч, о которых мы говорили, — это проекты городского обновления, из которых выселяют арендаторов. Спрос на жилье растет, а предложения нет. Это существенно». В условиях высокой процентной ставки подрядчики предпочитают городское обновление, так как компонент земли не включается в затраты, что ускоряет процесс, но сокращает предложение на рынке аренды. «Менее 5% тендеров предназначены для жилья под аренду. Мы не будем вестниками хороших новостей — цены на аренду продолжат расти».
Аномалия ипотечного рынка
Объем ипотечных кредитов вырос на 14% в первом триместре 2026 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при этом в годовом исчислении наблюдается снижение объема сделок на 2%. Ожидается, что в 2026 году объем ипотеки достигнет 110 миллиардов шекелей, что на 2,3% больше, чем в 2025 году.
«Треть квартир, сданных в 2025 году, — это объекты, контракты на которые были подписаны в 2022 году, за три года до этого, — объяснила Шамар. — Ипотечный рынок, который мы видим сегодня, отражает не только сделки последних двух лет, но и сделки трех- и даже четырехлетней давности». Кроме того, структурные факторы, такие как рост средней суммы кредита из-за подорожания квартир и увеличение срока ипотеки, также толкают показатели вверх.
В заключение Шамар отметила, что, несмотря на неопределенность — от дефицита бюджета до последствий развития искусственного интеллекта, — отрасль демонстрирует гибкость. «Подрядчики умеют изобретать себя заново, предлагая кредиты и гибкие схемы оплаты (20/80)». По мнению банка «Мизрахи Тфахот», если процентная ставка снизится еще на два шага в этом году, покупатели, «сидящие на заборе», вернутся на рынок, и цены, согласно законам спроса и предложения, снова начнут расти.
