Рынок недвижимости Тель-Авива в условиях экономической стагнации
Участники конференции Центра недвижимости Эйлат 2026 обсудили текущие вызовы строительного сектора в Тель-Авиве. Застройщики отмечают снижение рентабельности проектов, рост затрат на финансирование и сложности в реализации городского обновления.
В условиях резко возросших затрат на финансирование, стагнации спроса и избытка предложений в сфере планирования рынок недвижимости в Тель-Авиве переживает трудный период. На панели под руководством Эрана Ницана, бывшего председателя окружной комиссии Гуш-Дан, посвященной новым правилам игры в сфере недвижимости в рамках конференции Центра недвижимости Эйлат 2026, Игаль Демри, генеральный директор «Демри Итхадшут», заявил: «Мы находимся в непростом периоде в плане затрат на финансирование и строительство по всей стране. Из-за тяжелой ситуации людям сложно покупать, поэтому сделок меньше, но покупатели не исчезли».
Демри добавил, что со временем усилится «бутылочное горлышко» в отрасли: «Квартал 4 — это соглашения, подписанные с владельцами квартир несколько лет назад, и уровни цен там не соответствуют сегодняшним. У меня есть ряд проектов, где я нахожусь на уровне нулевой или даже отрицательной прибыли, и сегодня я бы их не взял. С другой стороны, Сде-Дов — это самый престижный район в Государстве Израиль в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Тель-Авив — сильный город, в котором в этом году было продано около 2400 единиц жилья, фактически он номер 1 в стране».
Проблемы финансирования и городского обновления
Ницан обратился к адвокату Эялю Блехеру Коэну, генеральному директору группы «Йесодот», с вопросом о вызовах финансового сопровождения. Коэн отметил: «Власти сталкиваются с возникшей проблемой, но не удосужились заняться ею в прошлом. Застройщики не могут зарабатывать достаточно, а власти это игнорируют. В Тель-Авиве создали программу городского обновления, которая в своей основе убыточна. Застройщик, который не зарабатывает, не приступает к реализации. Я, как финансист, не могу финансировать проекты, которые не являются прибыльными».
Асаф Муграби, со-генеральный директор «Рам Муграби Ардити», добавил: «Приходит меньше людей, закрывается меньше сделок, сделки проходят тяжелее. Сегодня есть Сде-Дов, который создал конкуренцию, какой не было в городе много лет. Война и протесты ударили по ”мышце желания”, и это влияет. Тот, кто сможет выходить на проекты с более низкой доходностью — на 10%-15% дешевле — продолжит работу. Мы стараемся запускать как можно больше проектов в исполнение и верим, что те, кто этого не сделает, исчезнут».
Реальность на строительных площадках
Или Бар, со-генеральный директор «Эко Сити», подчеркнул сложность операционной деятельности: «Это превратилось в шахматную партию — отношения с жильцами, мэрией, подрядчиком по бетону. Это очень сложно, это стоит дороже, поставщик бетона рассчитывает, сколько времени занимает дорога в город, общественные работы на главных магистралях затруднены. В 2025 году мы продали в 2 раза больше, чем в 2024 году, а до конца апреля 2026 года мы продали половину от объема продаж 2025 года. Наблюдается новое явление ”третьего возраста” — пары 55-60 лет, у которых дети съехали из дома, переезжают в квартиры поменьше. Когда в 2029-2031 годах запустятся все линии легкорельсового транспорта, это создаст драму, а метро произведет революцию».
Адвокат Лиор Шапира, заместитель мэра Тель-Авива-Яффо, ответил на критику экономической целесообразности планов: «Мы планируем город не на пять лет, а на 25-50 лет вперед. Мы не будем менять видение из-за того, что сейчас наблюдается экономическое замедление. Если это не будет экономически выгодно сегодня, то в будущем это станет выгодным. В Сде-Дов мы строим порядка 32 тысяч единиц жилья, что сопоставимо с 12-м по величине городом в Государстве Израиль. Мы хотим спланировать это наилучшим образом».
Регулирование и пересмотр контрактов
Керен Данон, специалист по статуторике и лицензированию, отметила спад активности: «До периода примерно два с половиной года назад было 300 запросов на информационные папки в месяц, а сегодня — 50. Давление на комиссии обусловлено тем, что до сих пор не соблюдаются сроки в 45 дней, предусмотренные реформой. В рамках самостоятельного лицензирования в мэрии Тель-Авива было открыто всего 51 заявление, а в апреле — только одно заявление, и около 30% заявлений было отклонено».
Ярон Спектор, экономист и оценщик недвижимости, добавил: «На практике все пересматривают контракты. За последний год мы обработали 40 таких проверок, и в большинстве случаев пришли к новому соглашению — снизили компенсации, жильцы отказались от части арендной платы, согласились участвовать в расходах на строительство парковки. Что касается норм парковки, у мэрии ошибочная концепция, что чем меньше будет парковок, тем больше будет общественного транспорта. Я бы увеличил нормы парковки, чтобы застройщик строил еще 10-20 парковочных мест для частного паркинга».
В завершение дискуссии Игаль Демри выразил оптимизм: «Война закончится, процентная ставка снизится, существующее предложение непроданных квартир изменится, и мы вернемся к росту».
