Биржа или недвижимость: какой из вариантов инвестирования принес больше прибыли?
Сравнение рынка недвижимости и фондовой биржи показывает, что на фоне замедления жилищного сектора ведущий индекс ТА-35 вырос на 16%, в то время как строительные акции резко упали.
В последние месяцы некоторые израильские инвестиционные дома развернули настоящую кампанию против рынка недвижимости. Подрядчики безуспешно пытаются противостоять этому тренду на фоне общего ухудшения рыночных настроений. Главный вопрос, стоявший перед инвесторами в текущем году: что произошло бы, если бы средства были направлены на покупку акций строительных компаний, а не на приобретение квартир.
Как известно, за последний год индекс цен на жилье снизился на 1,8%. Это произошло после нескольких лет бурного роста в 2024 году, а главное — в 2021–2022 годах, когда индекс недвижимости подскочил более чем на 35%, а цены на жилье взлетели. Тот, кто приобрел квартиру в 2022 году за 3 миллиона шекелей, вероятнее всего, зафиксировал прибыль, превышающую 1 миллион шекелей.
Динамика биржевых индексов и рынка жилья
Нынешний год проходит под знаком замедления. Подрядчики продают меньше квартир, рынок недвижимости буксует, и ключевой вопрос заключается в том, действительно ли инвестиции в биржу в начале года оказались более выгодными. Анализ ведущих индексов Тель-Авивской фондовой биржи позволяет сопоставить их доходность с динамикой цен на жилье.
Флагманский индекс Тель-Авивской биржи, индекс ТА-35, с начала года вырос на 16%. Индекс банков ТА зафиксировал уверенный рост на 9,63%. При этом остальные показатели оказались скромнее: индекс ТА-90 после колебаний сократил падение до 0,9%. Индекс недвижимости снизился на 5,19%, а индекс строительства рухнул на 7,58% (ранее на неделе падение достигало почти 12%).
Те инвесторы, которые вложили средства в ТА-35, ТА-125 или банковский сектор, получили прибыль на фоне снижения цен на жилье. Таким образом, тезис «биржа вместо недвижимости» справедлив в текущем году исключительно в отношении крупнейших индексов. Внутри самого фондового рынка акции строительного и девелоперского секторов упали значительно сильнее, чем цены на жилье.
Налогообложение и финансовый рычаг
Сухое сравнение доходности биржевых индексов и изменения цен на жилье не дает полной картины, поскольку каждое направление обладает собственными правилами, сопутствующими расходами и механизмами извлечения прибыли. Главное преимущество инвестиций в недвижимость заключается в высоком кредитном рычаге: инвестор, вкладывающий относительно небольшой собственный капитал и финансирующий остаток с помощью ипотеки, выигрывает от роста стоимости актива.
С другой стороны, это подвергает его серьезным рискам и отрицательной доходности в периоды спада рынка и резкого скачка процентных ставок. Кроме того, в то время как на прирост капитала на бирже распространяется единый налог в размере 25%, рынок недвижимости пользуется льготными ставками налога на покупку (для единственного жилья) и полным освобождением от налогообложения доходов от аренды до установленного ежемесячного лимита.
Резкое падение акций строительных компаний в текущем году отражает глубокие вызовы сектора — высокие процентные ставки, острый дефицит рабочей силы и замедление темпов начала строительства. Итоговое решение между биржей и недвижимостью зависит от индивидуального профиля риска, потребности в ликвидности и налоговой структуры конкретного инвестора.
