Башня со 109 пустыми квартирами объясняет, почему цены на жилье не падают

Почему девелоперы, которые показывают десятки процентов прибыли на бумаге от продажи квартиры, не предпочитают немного урезать свои аппетиты, чтобы продать гораздо больше — особенно в нынешнее непростое время? Не желая разочаровывать тех, кто с нетерпением ждет обвала цен, который, возможно, еще наступит, нужно понимать: многие девелоперы могут пока терпеливо ждать.

Яркий пример — обновленные данные по проекту «Мигдалей ха-Солелим» на въезде в Тель-Авив. Две башни, включающие 33 этажа и 360 квартир, стали одним из самых заметных символов проблем с продажами в текущий период.

Цифры объясняют «безразличие» девелоперов

В начале марта было получено свидетельство о завершении строительства проекта компаний «Мвне» (75%) и «Тадхар» (25%). Из 360 квартир 251 была продана, а 109 все еще ждут покупателя. При этом 47 квартир из числа проданных были приобретены в прошлом году единым пакетом фондом арендного жилья «Магурит» — эта сделка обеспечила более половины продаж 2025 года.

Важно отметить: спустя почти полгода после получения разрешения на заселение девелоперы не дрогнули. Агрессивный маркетинг и финансовые акции присутствуют, но снижения цен по прейскуранту — нет. Результат: во втором квартале было продано всего две квартиры, по сравнению с четырьмя в первом квартале и квартальным темпом в 23 квартиры в прошлом году. Последняя проданная квартира (135,5 кв. м) ушла за 5,2 млн шекелей (38,4 тысячи шекелей за кв. м), что соответствует ценам предыдущего квартала и является небольшим ростом по сравнению с 2025 годом.

Экономика проекта

В 2019 году компания «Мвне» подписала договор на аренду земли у муниципалитета Тель-Авива за 343 миллиона шекелей, планируя строительство жилых и офисных башен. По состоянию на конец июня 2026 года общая стоимость земли, развития, строительства и финансирования жилой башни составила 844 миллиона шекелей. Еще 25 миллионов шекелей потребовалось на «финишные» работы, налоги и сборы. Несмотря на огромные затраты (в среднем 2,4 млн шекелей на квартиру), доходы от продажи 67% квартир уже покрыли расходы: 251 квартира принесла 974 миллиона шекелей выручки, обеспечив более 100 миллионов шекелей валовой прибыли.

Девелоперы уже вернули вложенные средства. «Мвне» и «Тадхар» по-прежнему ожидают валовую прибыль в 40% от проекта, даже при условии, что треть здания не продана. У «Мвне» в кассе остается 1,7 миллиарда шекелей, а соотношение долга составляет менее 50% от баланса, что избавляет компанию от давления со стороны банков.

Трудности с передачей ключей

Хотя 65% квартир были проданы еще до получения разрешения на заселение, на данный момент фактически передано покупателям только 206 объектов. Генеральный директор «Мвне» Узи Леви поясняет: «Мы призвали покупателей в апреле забрать ключи, но многие решили не спешить. Семьи предпочитают получать квартиры в августе перед началом учебного года, чтобы провести тщательную проверку и избежать лишних расходов на управление и муниципальный налог».

---

Звезды недели

Отлично: новость для настоящих инвалидов

Наконец-то межведомственная группа решила навести порядок в хаосе с инвалидными знаками. К концу 2025 года в Израиле насчитывалось 655 тысяч транспортных средств с таким знаком — это каждый пятый водитель. В некоторых городах, таких как Бат-Ям и Тверия, знак есть у каждой третьей машины. Это скачок на 322% за десятилетие, при том что доля лиц с реальной инвалидностью выросла лишь на 46%. Новые правила привяжут право на получение знака к данным Службы национального страхования, а существующие разрешения будут проверены задним числом.

Неудовлетворительно: фейк чуть не обрушил банк

Акции банка «Иерусалим» упали на двузначный процент из-за слухов о хищении средств, распространившихся в соцсетях на фоне исчезновения двух человек. Быстрая реакция банка, опровергшая ложную информацию, успокоила инвесторов, но этот случай показал, насколько уязвимы финансовые институты в эпоху фейковых новостей.